报告要点：
宏观经济：2017年9月份，CPI同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。
土地市场：2017年9月份郑州市成交土地面积19.25万平方米，环比下降69.14%，较去年同期下降65.16%；2017年第三季度成交土地面积较去年同期下降56.85%。
住宅市场：2017年9月份新建商品住宅成交面积环比上涨63.13%，较去年同期上涨21.78%，2017年第三季度新建商品住宅成交面积较去年同期上涨7.24%；2017年9月份存量住宅成交面积环比上涨8.31%，较去年同期下降30.81%，2017年第三季度存量住宅成交面积较去年同期下降21.74%。
新建商业办公楼市场：2017年9月份新建商业用房成交面积环比上涨137.76%，较去年同期上涨63.35%，2017年第三季度新建商业用房成交面积较去年同期上涨19.39%；2017年9月份新建办公楼成交面积环比上涨91.50%，较去年同期下降38.92%；2017年第三季度新建办公楼成交面积较去年同期下降44.76%。
数据来源：
成交土地信息：根据中指数据研究院整理得出。
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计3531个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
新建住宅、商业、办公交易信息：根据郑州市住房保障和房地产管理局数据整理得出。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2017年9月份，CPI同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。
据国家统计局发布数据得出：2017年9月份，CPI同比上涨1.6%，环比上涨0.5%；PPI同比上涨6.9%，环比上涨1.0%。
二、市场动态
1、郑州到荥阳再添快捷通道 预计2019年7月完工
9月3号 据了解，荥阳市兴华路北延（站南路—科学大道）道路工程、站南路西延（高山路—省道232）道路工程同时开工。这两项工程均位于荥阳市城区西北片区，其中，站南路西延（高山路—省道232）道路工程，起于站南路高山路交叉口，终至省道232公路，全长约1084米，道路红线宽40米，包含站南路上跨索河桥一座，桥长277.2米；兴华路北延（站南路—科学大道）道路工程，起始于兴华路与站南路交叉口、终至科学大道，全长约1220米，道路红线宽40米，包含兴华路上跨索河桥一座，桥长367.2米。这两条道路建成后，使荥阳市民从科学大道进入郑州市区多了一条快速通道，大大方便了市民出行。
近年来，随着荥阳市经济社会的迅猛发展，城市西北片区落后的交通环境对经济发展的制约效应日益凸显，尤其是兴华路北段和站南路西段，成了交通瓶颈，严重影响了周边居民的出行。为有效解决该问题，进一步促进西北片区的经济发展，经荥阳市委市政府研究决定，采取PPP模式加快建设兴华路北延（站南路—科学大道）道路工程和站南路西延（高山路—省道232）道路工程，彻底打通区域交通瓶颈，更加完善城市交通和人文环境。
根据施工设计，站南路上跨索河桥两端将配套建设象棋文化公园，桥体护栏也将包含浓厚的象棋元素。兴华路上跨索河桥采取斜拉式景观桥设计，具有明显的现代气息，像一只正在展翅腾飞的白天鹅。两项工程预计于2019年7月完工。（大河报）
2、郑州地铁10号线西延线路下月开工 直达巩义
9月18日 据悉，郑州市至巩义市域铁路（郑州地铁10号线的西延线路）市政配套工程土建施工开始招标，项目计划于下月10日开工建设。根据招标公告，郑州市至巩义市域铁路东起郑州火车站西广场，沿途经二七区、中原区、荥阳市、上街区至巩义市。
根据招标内容，本次招标站点包含10号线除控制性节点外的剩余站点，包括上街机场站（桑园站）、上街中铝站、峡窝站、市民服务中心站、金华路站、杨垌站、荥阳二中站、七零一站、荥阳植物园站、商业街站、郑州西站、商隐路站、庙王站、须水站、郑州一中站、西流湖南站、罗庄站以及上街北停车场出入场线明挖段、红石坡车辆段出入段线明挖段、须水站—市委党校站区间风井、商隐路站—庙王站区间风井。项目将于10月10日开工，2020年12月31日竣工。（东方今报）
3、新G107通车 双向八车道可通往园博园 郑州东五环来了
9月28日上午，“东五环”的G107线郑州境东移改建(二期)工程项目正式通车。
该路段位于郑州市东南侧，新郑机场东侧，线路呈南北走向。起点位于郑州市中牟县郑庵镇，连接郑民高速郑庵互通，终点位于郑州市与开封市尉氏县交界处，连接商登高速。项目全长22.179公里，采用双向八车道一级公路兼具城市道路功能，设计速度80公里/小时，沿途经过航空港区、经开区和中牟县。全线设有2座大桥，8座中桥，1座改线桥；新建互通立交1处；设双向服务区1处，养护工区1处，管理中心1处，改建郑庵收费站1处。
该路段通车后，将成为郑州东部南北走向的一条交通大动脉，与华夏大道（原四港联动大道）平行，是连接郑州市区与港区的主要路线，将减缓京港澳高速的行车压力。
此次，东移改建工程将G107东迁20公里，迁移至中牟境万三公路，使郑州正式形成“东五环”格局，为周边乡镇提供便利交通，同时为港区规划的大型物流中心提供可靠的交通保障。
此外，G107线郑州境东移改建(二期)工程项目与一期工程和三期工程连接，拉大城市框架，拓展城市空间，有利于疏通新老城区，有利于提高城市效率，有利于产业融合和商品物资流通，有利于居民出行和城乡一体化的推进。
据介绍，该工程是河南省首个运用PPP模式实施的国省干线公路建设项目，以政府与社会资本以合作的方式，共同开发既有设施项目建设。项目建设期、运营维护期等特许经营期设置为14年，其中含建设期2年。（大河报）
三、郑州市房地产市场运行情况
1、2017年9月份郑州市共成交5宗，环比下降50.00%，较去年同期下降28.57%，成交面积19.25万平方米，环比下降69.14%，较去年同期下降65.16%。2017年第三季度共成交23宗，较去年同期下降51.06%，成交土地面积92.83万平方米，较去年同期下降56.85%。
据中指数据研究院发布数据统计，2017年9月份，郑州市共出让各类土地5宗，较上月减少5宗，环比下降50.00%，较去年同期下降28.57%；成交面积19.25万平方米，环比下降69.14%，较去年同期下降65.16%；其中住宅用地4宗，综合用地1宗。第三季度成交各类土地23宗，较去年同期下降51.06%；成交土地面积92.83万平方米，较去年同期下降56.85%；其中住宅用地11宗，工业用地7宗，商业用地4宗，综合用地1宗。9月份郑州市土地成交楼面均价7371元/平方米，环比上涨46.83%，较去年同期上涨49.21%；土地均价23675元/平方米，环比上涨103.53%，较去年同期上涨70.14%。2017年第三季度郑州市土地成交楼面均价5642元/平方米，较去年同期上涨50.86%；土地均价14014元/平方米，较去年同期上涨46.88%。
2、2017年9月份新建商品住宅成交量较上月呈现上涨趋势。其中，成交面积环比上涨63.13%，较去年同期上涨21.78%。2017年第三季度新建商品住宅累计成交面积较去年同期上涨7.24%。
2017年9月份，市区新建商品房成交套数和面积分别为33080套和314.16万平方米，环比分别上涨74.58%和67.74%，较去年同期分别上涨35.85%和29.44%；其中，市区新建商品住宅成交套数和面积分别为27190套和273.99万平方米，环比分别上涨70.51%和63.13%，较去年同期分别上涨27.17%和21.78%。2017年第三季度，新建商品住宅累计成交套数和面积分别为64627套和640.81万平方米，较去年同期分别上涨15.62%和7.24%。
3、2017年9月份新建商品住宅成交均价较上月下降0.75%，较去年同期下降23.15%；2017年第三季度销售均价较去年同期下降18.80%。
2017年9月份，市区新建商品住宅成交均价为8098元/平方米，较上月下降了0.75%，较去年同期下降23.15%；2017年第三季度，市区新建商品住宅销售均价为8284元/平方米，较去年同期下降18.80%。
4、2017年9月份存量商品住宅成交面积环比上涨8.31%，较去年同期下降30.81%。2017年第三季度成交面积较去年同期下降21.74%。
2017年9月份，市区存量商品房成交套数和面积分别为4929套和45.3万平方米，环比分别上涨7.25%和6.38%，较去年同期分别下降28.68%和30.24%；其中，市区存量商品住宅成交套数和面积分别为4821套和44.22万平方米，环比分别上涨8.02%和8.31%，较去年同期分别下降28.99%和30.81%。2017年第三季度，存量商品住宅成交套数和面积分别为15385套和140.02万平方米，较去年同期分别下降18.97%和21.74%。
5、2017年9月份存量住宅均价为13395元/平方米，环比上涨0.54%，同比上涨18.86%；2017年第三季度存量住宅均价较去年同期上涨27.90%。
郑州市区2017年9月份存量住宅均价为13395元/平方米，环比上涨0.54%，同比上涨18.86%；2017年第三季度，市区存量住宅均价为13291元/平方米，较去年同期上涨27.90%。
其中，市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23113元/平方米，环比上涨1.28%；其次是经开区，监测均价为14745元/平方米，环比下降0.93%；再次是惠济区，监测均价为14595元/平方米，环比上涨1.15%；价格最低的是高新区，监测均价为11806元/平方米，环比上涨0.33%。
四、商业办公分析
1、新建商业用房成交均价：2017年9月份新建商业用房成交均价环比上涨0.72%，较去年同期上涨16.95%；2017年第三季度新建商业用房成交均价较去年同期上涨19.00%。
2017年9月份，郑州市新建商业用房成交均价为14670元/平方米，环比上涨0.72%，较去年同期上涨16.95%；2017年第三季度新建商业用房成交均价为14917元/平方米，较去年同期上涨19.00%。
2、新建商业用房成交情况：2017年9月份新建商业用房成交面积环比上涨137.76%，较去年同期上涨63.35%；2017年第三季度新建商业用房成交面积较去年同期上涨19.39%。
2017年9月份，郑州市新建商业用房成交套数和面积分别为2695套和19.52万平方米，分别环比上涨110.88%和137.76%，分别较去年同期上涨65.74%和63.35%；同期郑州市新建商品房成交面积为314.16万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为6.21%。2017年第三季度新建商业用房成交面积为42.85万平方米，较去年同期上涨19.39%。
3、新建办公楼成交均价：2017年9月份新建办公楼成交均价环比下降0.36%，较去年同期上涨16.95%；2017年第三季度新建办公楼成交均价较去年同期上涨16.82%。
2017年9月份，郑州市新建办公楼成交均价为11155元/平方米，环比下降0.36%，较去年同期上涨16.95%；2017年第三季度新建办公楼成交均价为11345元/平方米，较去年同期上涨16.82%。
4、新建办公楼成交情况：2017年9月份新建办公楼成交面积环比上涨91.50%，较去年同期下降38.92%；2017年第三季度新建办公楼成交面积较去年同期下降44.76%。
2017年9月份，郑州市新建办公楼成交套数和成交面积分别为3118套和18.69万平方米，环比分别上涨100.51%和91.50%，较去年同期分别下降9.60%和38.92%；同期郑州市新建商品房成交面积为314.16万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为5.95%。2017年第三季度新建办公楼成交套数和成交面积分别为6050套和36.6万平方米，较去年同期分别下降21.80%和44.76%。
五、市场走势分析
受调控政策的出台，郑州市房地产市场影响波动较大，已从当初的火爆转为现在的销售淡季，市场供需的矛盾一直没有得到根本的缓和；但是，随着郑州自贸区的成立，很好的吸引外资到本地来投资项目，带动本地经济，还可以提供更多的就业机会，吸引大量的人员流入，提高区域的热度，经济的飞速发展，刚需和刚改在郑州安家的梦想和步伐仍旧在继续。新建住宅和存量住宅成交量较上月均呈现上涨趋势。
针对目前商业和办公楼市场需求的多样化，在现有商业和办公存量房拥有条件，大部分房产并未满足大众的需求。但是，写字楼因其投资收益高、不受楼市政策影响等特点而备受青睐，再加上郑州自贸区的成立，自由化的环境，更是吸引大量企业入驻，促进写字楼的需求量迅速提升，成为当下热门的投资领域；但是，写字楼市场好坏取决于供求关系、周边配套和自身配套设施的完善程度，目前郑州写字楼市场，供大于求问题突出，住宅限购后，写字楼的销量并没有因此上升，较去年同期呈现下降趋势。不成熟区域房产的开发，新建住宅的陆续交房，对商业市场影响较大，导致周边商业配套需求量不断攀升，吸引大量投资客和商户的不断注资，商业市场销售量和成交均价较去年同期均呈现上涨趋势。
据房地产管理局数据统计，从户型结构上看，大中户型占比相对较大，各种户型销售差距逐步缩写。本月户型面积80-90平方米本月销售套数占比29%，较上月增加1个百分点；户型面积在120平方米以上销售套数占比28%，较上月下降了6个百分点；户型面积在90-120平方米销售套数占比23%，较上月增加3个百分点；另外，户型面积在80平方米以下销售套数占比20%，较上月增加2个百分点。
土地市场方面：2017年9月份郑州市土地成交均价较上月呈现上涨趋势，成交土地面积19.25万平方米，环比下降69.14%，较去年同期下降65.16%；2017年第三季度成交土地面积较去年同期下降56.85%。
从去化周期来看，郑州市商品房住宅市场去化周期进一步缩短，商业市场和办公市场去化周期均有所增加。截止到9月份底郑州市商品住宅的库存量为372.72万平方米，去化周期为2.88个月，住宅供应偏紧。同时非住宅库存压力仍旧较大，办公楼的库存量为149.38万平方米，去化周期为10.35个月；商业用房的库存量为470.32万平方米，去化周期为41.97个月。
在现有调控政策的影响下，预计郑州市未来几个月的房地产住宅市场成交量和价格方面均以维稳为主调，保持平稳发展的态势，短期内不会有较大变动。
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