报告要点：
宏观经济：2017年10月份，CPI环比上涨0.1%，同比上涨1.9%。
土地市场：2017年10月份郑州市成交土地面积112.38万平方米，环比上涨483.79%，较去年同期上涨604.58%；2017年1-10月份成交土地面积较去年同期上涨12.51%。
住宅市场：2017年10月份新建商品住宅成交面积环比下降43.85%，较去年同期上涨51.77%，2017年1-10月份新建商品住宅成交面积较去年同期上涨2.63%；2017年10月份存量住宅成交面积环比下降31.57%，较去年同期下降65.42%，2017年1-10月份存量住宅成交面积较去年同期下降33.56%。
新建商业办公楼市场：2017年10月份新建商业用房成交面积环比下降57.27%，较去年同期下降36.19%，2017年1-10月份新建商业用房成交面积较去年同期上涨14.06%；2017年10月份新建办公楼成交面积环比下降36.22%，较去年同期下降29.68%；2017年1-10月份新建办公楼成交面积较去年同期下降16.50%。
数据来源：
成交土地信息：根据中指数据研究院整理得出。
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计3616个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
新建住宅、商业、办公交易信息：根据郑州市住房保障和房地产管理局数据整理得出。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2017年10月份，CPI环比上涨0.1%，同比上涨1.9%。
据国家统计局发布数据得出：10月份CPI环比上涨0.1%，同比上涨1.9%；PPI环比上涨0.7%，同比上涨6.9%。
二、市场动态
1、地铁3号线又有新进展 预计2020年底开通
10月12日上午 郑州地铁3号线一期工程首台盾构机在航海东路站始发，由航海东路站向博学路站方向掘进，博学路站至航海东路站区间长约2.65公里。
具体来看，该区间线路从航海东路站始发后，沿规划中的经开十七大街向北掘进，依次下穿经北四路、陇海铁路、陇海高架，然后转向东西方向，沿商都路向东，最终到达博学路站。项目施工方介绍，航海东路站—博学路站区间盾构机始发，标志着3号线一期工程施工进入崭新阶段。
据了解，郑州地铁3号线是中心城区一条由西北至东南的斜向轨道交通骨干线路。此次开工的一期工程，北起于惠济区省体育中心的新柳路站，沿长兴路、南阳路、铭功路、解放路、西大街、东大街、郑汴路、商都路和经开十七大街走向，南止于陇海铁路圃田站以南的航海东路站，全长25.488公里，设站21座（含换乘站11座），平均站间距1.248公里。
按计划，3号线一期工程将于2020年12月底通车试运营。（河南商报）
2、农业路高架顺利跨越京广快速 预计明年年底通车
10月17日上午 郑州市农业路快速通道高架桥工程施工进行高难度“动作”：涉铁代建段跨京广快速主线桥的钢箱梁，在前期已顶推72米的基础上，再次顶推26米，顺利跨越京广快速。
京广快速主线桥总长为166米，距离地面约30米高，共有13节段，钢箱梁总重近2600吨。虽然已成功进行高难度跨越，但预计接下来还需要进行四次顶推施工，届时仍将封闭路段。
中铁七局承建的农业路主线高架桥部分，位于南阳路以西、沙口路以东及互通立交部分，在农业路高架标志性建筑郑北大桥的东侧。为了在确保施工进度的同时，尽可能减少对道路交通的影响，该钢箱梁采用智能步履式顶推设备进行顶推施工。未来在剩余节段顶推过程中，会继续分时段封闭京广快速路，预计11月中下旬可施工完毕，明年下半年可实现通车。（河南商报）
3、郑州陇海路—东三环立交南向东匝道开通
10月31日 据了解，截至目前，陇海路—东三环（107辅道）互通立交匝道已开通了东西向、南北向高架主干道和7条转向匝道，仅剩一条匝道即西向北匝道尚未完工。
陇海路—东三环（107辅道）互通立交工程上下4层，共9条匝道。桥梁包括东西方向、南北方向主线和8条转向匝道，是一座全互通式立交，总投资约11亿元。其中，立交桥一层为陇海路地面道路及东三环地面道路的平交，二层为陇海路高架部分，三层为立交匝道，四层为107辅道高架。
目前，仅剩的西向北匝道箱梁已浇筑完成，仅剩防撞墙、伸缩缝等附属工程，在正常施工不受到影响的前提下，预计下月中旬可开通。（河南商报）
三、郑州市房地产市场运行情况
1、2017年10月份郑州市共成交28宗，环比上涨460.00%，较去年同期上涨600.00%；成交面积112.38万平方米，环比上涨483.79%，较去年同期上涨604.58%。2017年1-10月份共成交200宗，较去年同期上涨8.70%；成交土地面积788.19万平方米，较去年同期上涨12.51%。
据中指数据研究院发布数据统计，2017年10月份，郑州市共出让各类土地28宗，较上月增加23宗，环比上涨460.00%，较去年同期上涨600.00%；成交面积112.38万平方米，环比上涨483.79%，较去年同期上涨604.58%；其中住宅用地13宗，工业用地8宗，商业用地4宗，其他用地3宗。1-10月份成交各类土地200宗，较去年同期上涨8.70%；成交土地面积788.19万平方米，较去年同期上涨12.51%；其中住宅用地103宗，工业用地31宗，商业用地43宗，综合用地19宗，其他用地4宗。10月份郑州市土地成交楼面均价2074元/平方米，环比下降71.86%，较去年同期下降69.98%；土地均价6739元/平方米，环比下降71.54%，较去年同期下降72.21%。2017年1-10月份郑州市土地均价6784元/平方米，较去年同期下降16.92%。
2、2017年10月份新建商品住宅成交量较上月呈现下降趋势。其中，成交面积环比下降43.85%，较去年同期上涨51.77%。2017年1-10月份新建商品住宅累计成交面积较去年同期上涨2.63%。
2017年10月份，市区新建商品房成交套数和面积分别为20191套和174.67万平方米，环比分别下降38.96%和44.40%，较去年同期分别上涨70.10%和47.69%；其中，市区新建商品住宅成交套数和面积分别为16966套和153.86万平方米，环比分别下降37.60%和43.85%，较去年同期分别上涨76.09%和51.77%。2017年1-10月份，新建商品住宅累计成交套数和面积分别为134901套和1311.41万平方米，较去年同期分别上涨11.09%和2.63%。
3、2017年10月份新建商品住宅成交均价较上月上涨了6.90%，较去年同期下降17.18%；2017年1-10月份销售均价较去年同期下降9.09%。
2017年10月份，市区新建商品住宅成交均价为8657元/平方米，环比上涨6.90%，较去年同期下降17.18%；2017年1-10月份，市区新建商品住宅销售均价为8785元/平方米，较去年同期下降9.09%。
4、2017年10月份存量商品住宅成交面积环比下降31.57%，较去年同期下降65.42%；2017年1-10月份成交面积较去年同期下降33.56%。
2017年10月份，市区存量商品房成交套数和面积分别为3369套和31.05万平方米，环比分别下降31.65%和31.46%，较去年同期分别下降65.05%和64.93%；其中，市区存量商品住宅成交套数和面积分别为3291套和30.26万平方米，环比分别下降31.74%和31.57%，较去年同期分别下降65.38%和65.42%。2017年1-10月份，存量商品住宅成交套数和面积分别为43944套和405.11万平方米，较去年同期分别下降33.18%和33.56%。
5、2017年10月份存量住宅均价为13399元/平方米，环比上涨0.03%，同比上涨15.07%；2017年1-10月份存量住宅均价较去年同期上涨32.73%。
郑州市区2017年10月份存量住宅均价为13399元/平方米，环比上涨0.03%，同比上涨15.07%；2017年1-10月份，市区存量住宅均价为12877元/平方米，较去年同期上涨32.73%。（详见图4）
其中，市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23259元/平方米，环比上涨0.63%；其次是经开区，监测均价为14636元/平方米，环比下降0.74%；再次是惠济区，监测均价为14614元/平方米，环比上涨0.13%；价格最低的是高新区，监测均价为11804元/平方米，环比下降0.02%。（详见图5）
四、商业办公分析
1、新建商业用房成交均价：2017年10月份新建商业用房成交均价环比上涨14.33%，较去年同期上涨48.52%；2017年1-10月份新建商业用房成交均价较去年同期上涨16.22%。
2017年10月份，郑州市新建商业用房成交均价为16772元/平方米，环比上涨14.33%，较去年同期上涨48.52%；2017年1-10月份新建商业用房成交均价为15403元/平方米，较去年同期上涨16.22% 。
2、新建商业用房成交情况：2017年10月份新建商业用房成交面积环比下降57.27%，较去年同期下降36.19%；2017年1-10月份新建商业用房成交面积较去年同期上涨14.06%。
2017年10月份，郑州市新建商业用房成交套数和面积分别为1133套和8.34万平方米，分别环比下降57.96%和57.27%，分别较去年同期下降56.15%和36.19%；同期郑州市新建商品房成交面积为174.67万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为4.77%。2017年1-10月份新建商业用房成交套数和面积分别为13838套和100.92万平方米，较去年同期分别上涨228.32%和14.06%。
3、新建办公楼成交均价：2017年10月份新建办公楼成交均价环比下降0.98%，较去年同期上涨11.33%；2017年1-10月份新建办公楼成交均价较去年同期上涨24.91%。
2017年10月份，郑州市新建办公楼成交均价为11046元/平方米，环比下降0.98%，较去年同期上涨11.33%；2017年1-10月份新建办公楼成交均价为11882元/平方米，较去年同期上涨24.91%。
4、新建办公楼成交情况：2017年10月份新建办公楼成交面积环比下降36.22%，较去年同期下降29.68%；2017年1-10月份新建办公楼成交面积较去年同期下降16.50%。
2017年10月份，郑州市新建办公楼成交套数和成交面积分别为2044套和11.92万平方米，环比分别下降34.45%和36.22%，较去年同期分别下降13.68%和29.68%；同期郑州市新建商品房成交面积为174.67万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为6.82%。2017年1-10月份新建办公楼成交套数和成交面积分别为17696套和120.70万平方米，较去年同期分别上涨199.28%和下降16.50%。
五、市场走势分析
“金九银十”的景象已成为历史，受调控政策的出台等因素的影响，郑州市房地产市场影响波动较大，已从当初的火爆转为现在的销售淡季，市场供需的矛盾一直没有得到根本的缓和；加上十九大的召开，并明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一舆论影响趋势尚不明确，导致一些投资客驻足观望情绪较为浓厚，刚需和刚改人群目前仍是房地产市场销售主力，有购房需求的人，可以趁此机会慢慢挑选，不必急于出手。本月新建住宅和存量住宅成交量较上月均呈现下降趋势。成交量虽有下滑，但是成交均价较上月依旧呈现上涨趋势，由此可见，政策的实施对交易量影响颇大，对成交均价较显得微乎其微。
需求的多样化，在现有商业和办公楼存量房所拥有的条件，大部分房产并未满足大众的需求。近年来，互联网电商发展迅猛，实体商铺备受冲击，加上房地产开发商在开发住宅的同时，均会有大量的商铺同时开发，导致库存量持续走高。写字楼市场，虽投资收益较高、不受楼市政策影响等特点而备受青睐，但是，一些办公楼周边配套和自身配套设施的完善程度并不能满足目前大多数人的需求，近期写字楼市场供大于求问题突出，住宅限购后，写字楼的销量并没有因此上升。商业和办公楼市场成交量较上月均呈现下降趋势。
据房地产管理局数据统计，从户型结构上看，本月小户型占比相对较大，但各种户型销量差距逐步缩小。本月户型面积80平方米以下本月销售套数占比35%，较上月增加15个百分点；本月户型面积80-90平方米本月销售占比23%，较上月下降6个百分点；户型面积在120平方米以上销售套数占比22%，较上月下降了6个百分点；户型面积在90-120平方米销售套数占比20%，较上月下降3个百分点。
土地市场方面：2017年10月份郑州市土地成交均价较上月呈现下降趋势，成交土地面积112.38万平方米，环比上涨483.79%，较去年同期上涨604.58%；2017年1-10月份成交土地面积较去年同期上涨12.51%。
从去化周期来看，郑州市商品房住宅市场和办公楼市场去化周期进一步缩短，商业市场去化周期有所增加。截止到10月份底郑州市商品住宅的库存量为331.89万平方米，去化周期为2.53个月，住宅供应偏紧。同时非住宅库存压力仍旧较大，办公楼的库存量为142.93万平方米，去化周期为10.63个月；商业用房的库存量为485.6万平方米，去化周期为41.02个月。
在现有调控政策等因素的影响下，预计郑州市未来几个月的房地产住宅市场成交量和价格方面均以维稳为主调，保持平稳发展的态势，短期内不会有较大变动。
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