报告要点：
区域监测：郑州市各区域均价大部分呈现下降趋势，所占比重为75.00%。
楼盘监测：郑州市小区均价处于稳定状态的比重较大，达到46.88%。
供应热点楼盘：热点楼盘主要分布在金水区、管城区、二七区。
数据来源：
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计3616个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
存量住房交易数据：郑州市住房保障和房地产管理局
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、郑州市存量住房总体情况
1、2017年11月郑州市区存量住房交易套数为4067套，较上月上涨了23.58%，较去年同期下降52.21%；成交面积为36.82万平方米，较上月上涨了21.66%，较去年同期下降52.74%;存量房监测均价为13368元/平方米，环比下降0.23%，同比上涨12.61%。
受前期一系列“限购” “限贷”等政策实施的影响，加上银行利率上调，无疑不是雪上加霜；购房成本不断增加，导致部分刚需和刚改人群暂缓购房步伐，进入观望状态。市场调查了解发现，受以上因素影响在房屋买卖时议价空间加大，购房者可以慢慢寻找合适自己的房源。2017年11月份我市存量房住宅市场成交量较上月呈现上涨趋势，较去年同期呈现大幅下降趋势。（详见图1）
图1 去年同期以来郑州市存量住宅均价走势
2017年11月，郑州市区商品住房本地人购房比例下降。其中，本地人购房占总面积的49.49%，较上月下降7.14个百分点；外地人购房占总面积的50.51%。（详见图2）
图2 2017年11月份商品住宅本外地人购房情况
从郑州市各行政区的交易面积来看，2017年11月份，郑州市存量房交易主要集中在市区，所占比重为99.73%。其中，郑州市区金水区存量房交易面积为14.33万平方米，所占比重为38.92%；其次是二七区和中原区，存量房交易面积均为5.21万平方米，所占比重为14.15%；再次是管城区，存量房交易面积为4.35万平方米，所占比重为11.81%。
从郑州市各行政区的交易套数来看，2017年11月份，郑州市存量房交易主要集中在市区，所占比重为99.75%。其中，郑州市金水区存量房成交套数为1567套，所占比重为38.53%；其次是二七区，存量房成交总套数为631套，所占比重为15.52%；再次是中原区，存量房成交总套数为623套，所占比重为15.32%。（详见图3）
2017年11月，市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23281元/平方米，环比上涨0.09%；其次是经开区，监测均价为14574元/平方米，环比下降0.42%；再次是惠济区，监测均价为14548元/平方米，环比下降0.45%；价格最低的是高新区，监测均价为11811元/平方米，环比上涨0.06%。（详见图3）
图3 2017年11月郑州市各区域市场状况
二、VISS均价变化情况
1、区域：郑州市各区域均价大部分呈现下降趋势，所占比重为75.00%。
根据区域监测情况显示，2017年11月份，郑州市各区域均价大部分呈现下降趋势，占比为75.00%；呈现上涨趋势的区域，占比为25.00%。其中，均价下降幅度在0%-0.5%之间，其所占比重约为62.50%；均价下降幅度在0.5%-1%之间，其所占比重约为12.50%；均价上涨幅度在0%-0.5%之间，其所占比重约为25.00%。（详见图4）
图4 2017年11月份8个监测区域均价变化占比分布图
2、楼盘：郑州市小区均价处于稳定状态的比重较大，达到46.88%。
根据监测数据显示，2017年11月份，大部分楼盘均价处于平稳状态，占比为46.88%；上涨的楼盘占比为21.93%，其中，涨幅在0%-1%居多，占比为12.72%；下降的楼盘占比为31.19%，其中，涨幅在-1%-0%居多，占比为16.12%。（详见图5）
图5 2017年11月3616个监测楼盘均价变化占比分布图
三、热点楼盘 (Top10)
1、供应热点楼盘
从挂牌情况来看，热点楼盘主要分布在金水区、管城区、二七区；其中金水区位居榜首，占四成；从均价分布来看，中高价位楼盘居多。（详见表1）。
表1 2017年11月VISS热点楼盘一览表（挂牌Top10）
2、均价上涨热点楼盘
11月份涨幅较大的楼盘主要分布在金水区、管城区、二七区等区域，其中，金水区位居榜首，占六成；从均价分布来看，中高价位楼盘居多（详见表2）
11月份涨幅较大的楼盘有金水区的城中央和锦江国际花园、管城区的万科美景龙堂等楼盘。
1、城中央
城中央位于金水路和南阳路交叉口，距离京广快速路高架不足1000米，距离地铁3号线不足300米，交通便利；周边配套有人民公园和SOHO广场，生活环境较好。本月均价22462元/平方米，环比上涨5.46%。
2、万科美景龙堂
万科美景龙堂位于中州大道和航海路交叉口，距离机场高速不足1000米，距离地铁5号线不足500米，交通较便捷；临近世纪欢乐园，滨河花园，周边配套有大商千盛生活广场，配套较完善，生活环境较好。本月均价18606元/平方米，环比上涨5.27%。
3、锦江国际花园
锦江国际花园位于中州大道和黄河路交叉口，距离中州大道不足200米，距离地铁5号线200米左右，交通较便利，距离郑东新区仅一路之隔，周边有郑州之林、会展中心和丹尼斯七天地，绿化环境和生活配套设施完善，生活便利。本月均价14266元/平方米，环比上涨4.89%。
表2 2017年11月份VISS热点楼盘一览表（均价上涨Top10）
附件一：2017年11月VISS区域监测均价变化情况
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