报告要点：
商业市场
新建商业市场供应量：2017年全年商业用房供应面积为218.91万㎡，较去年同期上涨31.45%。
新建商业市场成交量：2017年全年新建商业用房成交面积为119.48万㎡，较去年同期下降0.99%。
新建商业成交均价：2017年全年新建商业用房成交均价为14961元/㎡，较去年同期上涨14.15%。
商业库存：供应有所增加，去化压力较大。
商业二手房市场租金监测：2017年全年二手商业用房租金较平稳。
办公楼市场
新建办公楼市场供应量：2017年全年办公楼供应面积为172.89万㎡，较去年同期上涨24.10%。
新建办公楼市场成交量：2017年全年新建办公楼成交面积为146.88万㎡，较去年同期下降20.33%。
新建办公楼成交价格:2017年全年新建办公楼成交均价为11847元/㎡，较去年同期上涨22.53%。
办公楼库存：市场虽逐渐回暖，但销售量仍不见好转，目前仍以消化已有库存为主。
办公楼二手房市场租金监测：郑州写字楼发展回暖，不少写字楼出租率创历史新高，租金略微上涨并相对稳定。
一、新建商业用房市场
1、郑州市新建商业市场供求分析：供应量有所增加，成交量呈现“量跌价涨”的趋势。
2017年全年，商业用房供应面积和套数分别为218.91万㎡和26341套，较去年同期分别上涨31.45%和47.82%；供应面积占商品房供应面积的比重为10.49%；新建商业用房成交面积和套数分别为119.48万㎡和16260套，较去年同期分别下降0.99%和上涨7.28%，成交面积占商品房供应面积比重为6.02%；新建商业用房成交均价为14961元/㎡，较去年同期上涨14.15%。
图1 2015年以来各季度商业供销关系走势图
从供求关系来看：2017年全年商业市场明显多表现为供大于求，开发商开发住宅的同时，均配备有充足的商业配套设施，相比去年同期供应量大幅增加；成交量相比去年同期有小幅下降趋势；从成交均价来看：随着国家中心城市、中原城市群定位确立，以及自贸区和郑洛新国家自主创新示范区建设，郑州的商业地位日渐重要、商业氛围越来越浓厚，成交均价相比去年同期呈现上涨趋势。
2、区域分析
①新建商业用房区域成交面积占比：高新区占据市场首位。
从各区域来看，2017年全年高新区商业用房成交面积所占比重占据市场首位，占比为18.22%，郑东新区紧随其后，所占比重为17.41%，惠济区成交面积最少，所占比重为5.96%。
图2 2017年全年各区域商业用房成交面积占比
②各区域供求情况分析：2017年全年商业用房各区域分化明显，供销不均，郑东新区作为规划建设中的一个城市新区，坚持绿色发展理念，着力建设成为国际化的区域性金融中心、国际化中央商务区和具有国际水平的生态宜居区域，成交均价引领全市。
图3 2017年全年各区域商业用房供销状况
从各区域成交均价来看，郑东新区引领全市，成交均价为20019元/㎡，其次是金水区为17794元/㎡，成交均价最低的是高新区为12088元/㎡；从成交面积来看，高新区为销售主力，共销售20.13万㎡，其次是郑东新区为19.24万㎡，成交面积最低的是惠济区6.58万㎡，从供应面积来看，金水区供应量最大，供应57.83万㎡，大部分区域多表现为供大于求。
3、商业库存：供应有所增加，去化压力较大。
2017年以来，从去化周期来看，郑州市商业供应量相比去年同期有所增加，库存量依旧居高不下，截止12月底，商业库存量为516.28万㎡，去化周期按照近12个月月均去化速度计算，去化周期不断增加，为48.88个月，去化压力较大。如下图所示：
图4 2015年以来商业市场库存状况
4、二手房市场租金监测：2017年全年二手商业用房租金较平稳。
根据市场监测数据显示，2017年全年火车站商圈的租金最高，高达849元/㎡·月，作为传统核心商圈，租金水平依然稳居高位，典型物业银基商贸城、万博商城等圈内中心项目空置率依旧较低，商品较集中，人流量较大，交通较便利，对周边商铺租金带动作用较大。西流湖商圈的租金最低，为66元/㎡·月。
表1 郑州市2017年全年商业二手房市场租金监测
二、办公楼市场
1、郑州市新建办公市场供求分析：供大于求，成交量呈现“价涨量跌”的态势。
2017年全年，市区办公楼供应面积和套数分别为172.89万㎡和31106套，较去年同期分别上涨24.10%和37.21%，供应面积占商品房供应面积的比重为8.29%；市区新建办公楼成交面积和套数分别为146.88万㎡和21701套，较去年同期分别下降20.33%和7.69%；成交面积占商品房成交面积比重为7.40%；新建办公楼成交均价为11847元/㎡，较去年同期上涨22.53%。
图5 2015年以来各季度办公楼供销关系走势图
2017年全年办公楼市场多表现为供大于求的态势，相比去年同期供应量有所增加，成交量呈现“价涨量跌”的态势。
2、区域分析
①新建办公楼市场区域销售占比：郑东新区占据市场首位，二七区紧随其后。
从各区域来看，2017年全年郑东新区办公楼成交面积占据市场首位，占比为27.76%；其次是二七区，占比为20.96%；惠济区成交量最少，占比为1.57%。
图6 2017年全年各区域新建办公楼成交面积占比
②各区域供求情况分析：二七区供应量和郑东新区成交量均引领全市，郑东新区成交均价相比其他区域较高。
图7 2017年全年各区域新建办公楼市场供销状况
从各区域成交价格来看，2017年全年成交均价最高的是郑东新区，作为郑州商务写字楼风向标，高端写字楼林立，知名企业较多，成交均价为15804元/㎡，其次是金水区为12722元/㎡，最低的是高新区为8796元/㎡；从成交面积来看，郑东新区办公楼本年度为热销区域，共成交为40.17万㎡，其次是二七区为30.33万㎡，最低的是惠济区为2.27万㎡；2017年全年办公楼市场二七区供应量最大，供应面积为40.78万㎡，金水区供应量紧随其后为38.01万㎡，惠济区本年度无供应。
3、办公楼库存：市场虽逐渐回暖，但销售量仍不见好转，目前仍以消化已有库存为主。
随着国家中心城市、中原城市群定位确立，以及自贸区和郑洛新国家自主创新示范区建设，郑州的商业地位日渐重要、商业氛围越来越浓厚，更多的创业公司带来创业高潮，并由此带动了郑州写字楼需求量上升。但是对写字楼多样化需求的不断攀高，多个写字楼项目加推，市场去化较难，2017年全年市场供应相比去年同期有所增加，销售量有所下降，截止到12月底，郑州市办公楼库存量为161.18万㎡，去化周期按照近12个月月均去化速度计算，如下图所示，去化周期呈上涨趋势，为12.44个月。目前来看，办公用房库存量在合理范围内，去化压力不大，目前仍以消化库存为主。
图8 2015年以来办公市场库存状况
4、二手房市场租金监测：经济局势逐渐稳定，空置率有所减少，租金略微上涨并相对稳定。
根据市场监测数据显示，2017年全年二七区的租金最高，高达54元/㎡·月。 2017年以来，郑州写字楼发展回暖，不少写字楼出租率创历史新高，租金略微上涨并相对稳定，为吸引优质企业入驻，写字楼之间竞争明显加剧；然而物业管理较专业、服务更完善的高品质商务办公楼需求量正不断加大，租金每年以10%的涨幅上涨。
表2 郑州市2017年全年办公二手房市场租金监测
报告说明
本报告商业用房监测商圈包括：金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、经开区、高新区、郑东新区市内八区的21个主要商圈。
二手商业平均月租金：根据监测的郑州市62个商业项目，覆盖21个主要商圈，选取租售较为活跃的分散经营商铺首层租金，采用算术平均法的方式计算得出。
办公楼监测商圈包括：金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、经开区、高新区、郑东新区8个区域。
二手办公楼平均月租金：根据监测市内8区31个办公楼项目，覆盖市内8区，采用算术平均法的方式计算得出。
附图：郑州市商业监测商圈
免责声明
本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
除非另有说明，所有本报告的版权属于河南开源房地产估价有限公司。未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送、传播或复印本报告者承担。
联系方式
通讯地址：郑州市经六路26号索克豫发大厦B座4层
邮政编码：450003
联系电话：0371-60235268 60235680
传真号码：0371-65866001
