报告要点：
宏观经济：2017年12月份，CPI环比上涨0.3%，同比上涨1.8%；2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点。
土地市场：2017年12月份郑州市成交土地面积78.12万平方米，环比上涨29.49%，较去年同期下降43.81%；2017年全年成交土地面积926.64万平方米，较去年同期下降1.30%。
住宅市场：2017年12月份新建商品住宅成交面积环比上涨155.07%，较去年同期上涨118.11%；2017年全年新建商品住宅成交面积较去年同期上涨12.05%；2017年12月份存量住宅成交面积环比下降7.75%，较去年同期下降40.13%；2017年全年成交面积较去年同期下降36.07%。
新建商业办公楼市场：2017年12月份新建商业用房成交面积环比上涨51.83%，较去年同期下降39.35%；2017年全年新建商业用房成交面积较去年同期下降0.99%；2017年12月份新建办公楼成交面积环比上涨11.47%，较去年同期上涨38.28%；2017年全年新建办公楼成交面积较去年同期下降20.33%。
数据来源：
成交土地信息：根据中指数据研究院整理得出。
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计3616个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
新建住宅、商业、办公交易信息：根据郑州市住房保障和房地产管理局数据整理得出。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2017年12月份，CPI环比上涨0.3%，同比上涨1.8%；2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点。
据国家统计局发布数据得出：2017年12月份，CPI环比上涨0.3%，同比上涨1.8%；PPI环比上涨0.8%，同比上涨4.9%。2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点；PPI上涨6.3%，结束了自2012年以来连续5年的下降态势。
二、市场动态
1、郑州“四环大高架”月底开工计划2019年建成
12月9日 据了解，四环线及大河路快速化工程，由西四环、南四环、东四环（原四港联动大道）和大河路合围的大环线组成，全长约93公里，全线规划控制宽度180米。其中，西四环、南四环和大河路规划为“高架+地面”快速路形式，东四环规划为地面快速路形式，在主要路口相交处设置跨线桥，建成后全程将没有红绿灯。
西四环、南四环和大河路都将建成高架双向8车道、地面双向8车道的快速路。建成后，南四环、西四环至大河路一线，将是连续高架的形式，设计车速可达80公里/小时，真正实现四环快速化。东四环将建成地面快速路形式，主线双向10车道，单侧辅道双向4车道，东四环与一些主要道路交叉口，将设计建造立交桥，实现快速通行。本月底实质性开工计划2019年建成通车。（郑州日报）
2、郑州红专路西段除了拓宽还要延长
12月13日 据了解，现状的红专路是一条断头路，东段是从红专北街到中州大道，西段是从丰乐路到经七路。其中，丰乐路至经七路段分为两段，天明路至经七路段为双向四车道设置，天明路至丰乐路则是双向二车道，由于道路红线较窄，经常出现人车混行、机动车非机动车混行的局面。
此次规划的红专路则是从南阳路到天明路。该段红专路将被规划成郑州市中心城区东西向城市次干路，道路全长约801.6米。根据规划，红专路沿线分别与现状南阳路、丰乐路、卫生路、天明路相交，其中与南阳路相交为平面拓宽渠化道路，与其他道路相交均为一般平交路口。此段红专路的设计速度并不高，为40千米/小时；红专路道路其中南阳路-海滩街、丰乐路-天明路段，中间为20米四车道的快车道，两侧各有5米的人行道，海滩街-丰乐路段的中间有20米四车道的快车道，快车道两侧各有3米的非机动车道，最外侧各有5米的人行道。（大河报）
3、人才新政购房政策 非郑州户籍的须郑州名下无房
12月28日 人才新政购房政策将于2018年1月2日正式开启此项业务。
适用对象：在郑工作并拥有全日制本科以上学历或副高级（高级技师）以上职称的非郑户籍人才，在郑州购买首套自住商品住宅。
政策待遇：对上述对象在郑州购买首套自住商品住宅的，在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定证明，以及购房人就业状况，不再审核社保和个税证明的缴纳期限。
办理条件：1．拥有全日制本科以上学历或副高级（高级技师）以上职称；2．在郑州市各类企业或国家机关、事业单位、民办非企业单位、社会团体等用人单位就业，并签订有1年以上劳动合同；或在郑初始自主创业，依法登记注册成立企业、民办非企业单位、社会团体、个体工商户并担任法定代表人；3．在郑州市购买首套自住商品住宅。（大河报）
三、郑州市房地产市场运行情况
1、2017年12月份郑州市土地成交量较上月均呈现上涨趋势，同比均呈现下降趋势。其中共成交土地32宗，环比上涨39.13%，较去年同期下降17.95%；成交面积78.12万平方米，环比上涨29.49%，较去年同期下降43.81%。2017年全年共成交255宗，较去年同期上涨2.82%；成交土地面积926.64万平方米，较去年同期下降1.30%。
据中指数据研究院发布数据统计，2017年12月份，郑州市共出让各类土地32宗，较上月增加9宗，环比上涨39.13%，较去年同期下降17.95%；成交面积78.12万平方米，环比上涨29.49%，较去年同期下降43.81%；其中住宅用地14宗，工业用地5宗，商业用地13宗。2017年全年成交各类土地255宗，较去年同期上涨2.82%；成交土地面积926.64万平方米，较去年同期下降1.30%；其中住宅用地121宗，工业用地46宗，商业用地65宗，综合用地19宗，其他用地4宗。12月份郑州市土地成交楼面均价4037元/平方米，环比上涨17.73%，较去年同期上涨75.60%；土地均价13956元/平方米，环比上涨25.64%，较去年同期上涨84.89%。2017年全年郑州市土地成交楼面均价2711元/平方米，环比上涨5.94%，较去年同期上涨2.19%；土地均价7670元/平方米，较去年同期上涨5.25%。
2、2017年12月份新建商品住宅成交量较上月呈现上涨趋势。其中，成交面积环比上涨155.07%，较去年同期上涨118.11%。2017年全年新建商品住宅累计成交面积较去年同期上涨12.05%。
2017年12月份，市区新建商品房成交套数和面积分别为31928套和307.29万平方米，环比分别上涨140.57%和134.74%，较去年同期分别上涨106.85%和99.77%；其中，市区新建商品住宅成交套数和面积分别为27997套和282.1万平方米，环比分别上涨161.68%和155.07%，较去年同期分别上涨127.78%和118.11%。2017年全年新建商品住宅累计成交套数和面积分别为173597套和1704.11万平方米，较去年同期分别上涨20.11%和12.05%。
3、2017年12月份新建商品住宅成交均价环比同比均呈现下降趋势。成交均价较上月下降了11.76%，较去年同期下降24.10%；2017年全年销售均价较去年同期下降11.09%。
2017年12月份，市区新建商品住宅成交均价为7928元/平方米，环比下降了11.76%，较去年同期下降24.10%;2017年全年，市区新建商品住宅销售均价为8656元/平方米，较去年同期下降11.09%。
4、2017年12月份存量商品住宅成交面积环比下降7.75%，较去年同期下降40.13%；2017年全年成交面积较去年同期下降36.07%。
2017年12月份，市区存量商品房成交套数和面积分别为3785套和35.66万平方米，环比分别下降9.88%和8.07%，较去年同期分别下降39.89%和38.08%；其中，市区存量商品住宅成交套数和面积分别为3666套和33.96万平方米，环比分别下降9.86%和7.75%，较去年同期分别下降40.50%和40.13%。2017年全年，存量商品住宅成交套数和面积分别为51677套和475.89万平方米，较去年同期分别下降35.76%和36.07%。
5、2017年12月份存量住宅均价为13309元/平方米，环比下降0.44%，同比上涨11.59%；2017年全年存量住宅均价较去年同期上涨28.19%。
郑州市区2017年12月份存量住宅均价为13309元/平方米，环比下降0.44%，同比上涨11.59%；2017年全年，市区存量住宅均价为12945元/平方米，较去年同期上涨28.19%。（详见图4）
其中，2017年12月份市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23230元/平方米，环比下降0.22%；其次是惠济区，监测均价为14517元/平方米，环比下降0.21%；再次是经开区，监测均价为14494元/平方米，环比下降0.55%；价格最低的是中原区，监测均价为11701元/平方米，环比下降1.26%。（详见图5）
由以上统计图可以看出，2017年12月份，新建住宅成交主要集中在中原区、郑东新区、高新区等区域；存量住宅成交量的主要区域主要集中在老城区：二七区、管城区、金水区、中原区，其中金水区成交量为12.71万平方米；其他区域成交量较少。
由以上统计图可以看出，2017年全年，新建住宅成交主要集中在二七区、郑东新区、管城区等区域；存量住宅成交的主要区域主要集中在老城区：二七区、管城区、金水区、中原区，其中金水区成交量为177.23万平方米；其他区域成交量较少。
四、商业办公分析
1、新建商业用房成交均价：2017年12月份新建商业用房成交均价环比下降28.30%，较去年同期上涨7.38%；2017年全年新建商业用房成交均价较去年同期上涨14.15%。
2017年12月份，郑州市新建商业用房成交均价为14817元/平方米，环比下降28.30%，较去年同期上涨7.38%；2017年全年新建商业用房成交均价为14961元/平方米，较去年同期上涨14.15%。
2、新建商业用房成交情况：2017年12月份新建商业用房成交面积环比上涨51.83%，较去年同期下降39.35%；2017年全年新建商业用房成交面积较去年同期下降0.99%。
2017年12月份，郑州市新建商业用房成交套数和面积分别为1728套和11.19万平方米，分别环比上涨148.99%和51.83%，分别较去年同期下降34.67%和39.35%；同期郑州市新建商品房成交面积为307.29万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为3.64%。2017年全年新建商业用房成交套数和面积分别为16260套和119.48万平方米，较去年同期分别上涨7.28%和下降0.99%。
3、新建办公楼成交均价：2017年12月份新建办公楼成交均价环比下降7.42%，较去年同期上涨9.85%；2017年全年新建办公楼成交均价较去年同期上涨22.53%。
2017年12月份，郑州市新建办公楼成交均价为11259元/平方米，环比下降7.42%，较去年同期上涨9.85%；2017年全年新建办公楼成交均价为11847元/平方米，较去年同期上涨22.53%。
4、新建办公楼成交情况：2017年12月份新建办公楼成交面积环比上涨11.47%，较去年同期上涨38.28%；2017年全年新建办公楼成交面积较去年同期下降20.33%。
2017年12月份，郑州市新建办公楼成交套数和成交面积分别为2160套和13.80万平方米，环比分别上涨17.07%和11.47%，较去年同期分别下降30.07%和38.28%；同期郑州市新建商品房成交面积为307.29万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为4.49%。2017年全年新建办公楼成交套数和成交面积分别为21701套和146.88万平方米，较去年同期分别下降7.69%和20.33%。
五、市场走势分析
据了解，截止到今年年底房地产市场调控政策依然收紧，有两方面的原因：一是郑州楼市供应量住宅偏紧、库存量逐渐减少、需求量较为旺盛；另一方面是由于郑州正处于快速上升期，自贸区、中原城市群、国家中心城市等战略规划进一步提升了城市价值。2017年全年，郑州市房地产市场新建住宅销售情况相比去年同期呈现“量涨价跌”的态势；存量房市场成交量相比去年同期呈现“量跌价涨”的态势。
随着国家中心城市、中原城市群定位确立，以及自贸区和郑洛新国家自主创新示范区建设，郑州的商业地位日渐重要、商业氛围越来越浓厚，更多的创业公司带来创业高潮，并由此带动了郑州写字楼需求量上升。但是，由于商业和办公楼供应量较大，导致高库存，去化周期较长，再加上对商业和办公楼要求的多样化，成交量相比去年同期呈现“双降”的态势，成交均价较去年同期均呈现上涨趋势。
据房地产管理局数据统计，从户型结构上看，新建住宅本月大户型占比相对较大。本月户型面积80平方米以下本月销售套数占比23%，较上月增加4个百分点；本月户型面积80-90平方米本月销售占比24%，较上月减少4个百分点；户型面积在120平方米以上销售套数占比29%，与上月持平；户型面积在90-120平方米销售套数占比24%，与上月持平。
土地市场方面：2017年12月份郑州市土地成交均价较上月呈现上涨趋势，成交土地面积2017年12月份郑州市成交土地面积78.12万平方米，环比上涨29.49%，较去年同期下降43.81%；2017年全年成交土地面积926.64万平方米，较去年同期下降1.30%。
从去化周期来看，郑州市商品房住宅市场去化周期进一步缩短，商业市场和办公楼市场去化周期均有所增加。截止到12月份底郑州市商品住宅的库存量为295.81万平方米，去化周期为2.26个月，住宅供应偏紧。同时非住宅库存压力仍旧较大，办公楼的库存量为161.18万平方米，去化周期为12.44个月；商业用房的库存量为516.28万平方米，去化周期为48.88个月。
在现有调控政策等因素的影响下，预计郑州市未来几个月的房地产住宅市场成交量和价格方面均以维稳为主调，保持平稳发展的态势，短期内不会有较大变动。
免责声明
本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
除非另有说明，所有本报告的版权属于河南开源房地产估价有限公司。未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送、传播或复印本报告者承担。
联系方式
通讯地址：郑州市经六路26号索克豫发大厦B座4层
邮政编码：450003
联系电话：0371-60235268 60235680
传真号码：0371-65866001
