报告要点：
宏观经济：2017年度，我国GDP与去年同期相比上涨6.9%；2018年2月份，CPI环比上涨1.2%，同比上涨2.9%。
土地市场：2018年2月份郑州市成交土地81.72万平方米，环比上涨131.37%，同比下降47.05%。
住宅市场：2018年2月份新建商品住宅成交面积环比下降29.99%，存量住宅成交面积环比下降15.83%。
新建商业办公市场：2018年2月份新建商业用房成交面积环比下降48.16%，新建办公楼成交面积环比下降49.12%。
数据来源：
成交土地信息：根据中指数据研究院整理得出。
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计2341个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
新建住宅、商业、办公交易信息：根据郑州市住房保障和房地产管理局数据整理得出。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2018年度，我国GDP与去年同期相比上涨6.9%；2018年2月份，CPI环比上涨1.2%，同比上涨2.9%。
据国家统计局发布数据得出：2018年度，国内生产总值（GDP）827122亿元，与去年同期相比上涨6.9%，实现2011年以来的首次回升。其中，第一、第二及第三产业分别与去年相比上涨3.9%、6.1%、8.0%。2018年2月份全国居民消费价格指数（CPI）环比上涨1.2%，同比上涨2.9%；工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.1%，同比上涨3.7%。
二、市场动态
1、郑州将优先完成中牟/荥阳/新郑的撤县（市）改区
2月8日（大河报） 郑州建设国家中心城市行动纲要（2017-2035年）已经公布。行动纲要规划期为2017—2035年，远期展望至2050年。
行动纲要显示，近期（2017-2020年），开启郑州全面建设国家中心城市新征程，全面建成人民群众认可、经得起历史检验的高质量、高水平小康社会。中期（2021-2035年），郑州国家中心城市的地位更加突出，跻身国家创新型城市前列，建成国际综合枢纽、国际物流中心、国家重要的经济增长中心等。争取提前五年，在2030年率先基本实现社会主义现代化。远期（2036-2050年），建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强市，成为具有全球影响力的城市。
到2035年，郑州城镇人口比例将达到90%，城镇人口比2016年增加约550万；2050年，郑州将成为具有全球影响力的城市，优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县（市）改区。
郑州将实施组团式发展，区分产业差异，明确发展定位，突出比较优势，彰显城市特色，以快速便捷的立体交通为纽带，以大型绿地和生态为阻隔，推动新城组团与中心城区一体化发展。优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县（市）改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化。
a) 将市域轨道快线延伸至空港、中牟、新郑等近郊组团，
b) 建设最好的高铁客运中心和国际机场消费综合体，
c) 开放在主城区和航空城分别打造1~2个都市活力中心，
d) 规划建设黄河国家公园和嵩山国家公园。
2、高架+地面全线贯通郑州东三环实现双层快速化
2月12日（大河报） “一桥飞架南北”，东三环（107辅道）成为郑州又一条快速通道。日前，连接航海路至陇海路之间的涉铁段工程地面辅道建成通车。这个节点的完成，使东三环（南三环至北四环）实现了高架、地面双双通车。
3、郑州再增交通枢纽——新南站
2月15日（腾讯房产·郑州站） 《郑州南站建筑概念设计方案》通过中国铁路总公司和省政府的联合批复，开始进入实质性建设阶段。郑州南站位于郑州市东南的郑州航空经济综合实验区境内，距郑州新郑国际机场东约6公里，距郑州市区30公里，距许昌市区50公里。2019年9月底，南站将建成通车，未来潜力无限，或将是继东站之后又一个交通重要枢纽地带。
4、郑州首套房贷利率再次上浮，个别银行停贷
2月26日（郑州新浪乐居） 据统计数据显示，2018年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月份上升0.93%;同比去年1月份首套房贷款平均利率4.46%，上升21.75%。其中，在监测的35个城市中，首套房贷款平均利率最高的为郑州的5.84%。目前郑州各大银行的反映情况来看，郑州各大银行首套房贷利率不低于15%，二套房贷利率在25%——35%之间，相较于2018年1月份的房贷利率情况，春节过后大部分银行都悄悄做出了调整。
三、郑州市房地产市场运行情况
1、2018年2月份郑州市成交土地面积81.72万平方米，环比上涨131.37%，同比下降47.05%。1-2月份累计成交土地面积117.04万平方米，同比下降63.99%。
据中指数据研究院发布数据统计，2018年2月份，郑州市共出让各类土地22宗（其中住宅用地14宗，工业用地4宗，商业/办公用地4宗），比上月增加10宗，环比上涨83.33%，同比下降59.26%；成交面积81.72万平方米，环比上涨131.37%，同比下降47.05%。1-2月份累计成交各类土地34宗（其中住宅用地19宗，工业用地7宗，综合用地（含住宅）4宗，商业/办公用地4宗），同比下降68.81%；成交土地面积117.04万平方米，同比下降63.99%。2018年2月份郑州市土地成交楼面均价2235元/平方米；土地均价6034元/平方米，同比下降25.16%。1-2月份郑州市土地成交楼面均价2594元/平方米；土地均价7902元/平方米，同比上涨11.24%。
2、2018年2月份新建商品住宅成交面积环比下降29.99%，同比上涨74.36%。1-2月份累计同比上涨100.13%。
2018年2月份，市区新建商品房成交套数和成交面积分别为12280套和106.75万平方米，环比分别下降31%和32.63%，同比分别上涨95.32%和63.13%；其中，市区新建商品住宅成交套数和成交面积分别为10819套和94.5万平方米，环比分别下降23.76%和29.99%，同比分别上涨117.42%和74.36%。1-2月份，新建商品住宅累计成交套数和成交面积分别为25009套和229.48万平方米，同比分别上涨137.68%和100.13%。
3、2018年2月份新建商品住宅均价环比下降12.28%，同比下降19.23%；1-2月份市区新建商品住宅累计均价比去年同期下降8.53%。
2018年2月份，市区新建商品住宅均价为8453元/平方米，环比上月的9636元/平方米下降12.28%,比去年同期的10465元/平方米下降19.23%；1-2月份，市区新建商品住宅累计均价为9149元/平方米，比去年同期下降8.53%。
4、2018年2月份存量住宅成交面积环比下降15.83%，同比下降3.58%。1-2月份累计成交面积同比下降15.42%。
2018年2月份，市区存量房成交套数和成交面积分别为2983套和27.47万平方米，环比分别下降16.65%和15.28%，同比分别上涨1.36%和下降0.86%；其中，市区存量住宅成交套数和成交面积分别为2895套和26.01万平方米，环比分别下降15.94%和15.83%，同比分别上涨0.77%和下降3.58%。1-2月份，存量住宅累计成交套数和成交面积分别为6339套和56.91万平方米，同比分别下降10.83%和15.42%。
5、2018年2月份存量住宅均价为13403元/平方米，环比上涨0.19%，同比上涨11.34%。1-2月份存量住宅累计均价同比上涨11.91%。
2018年2月份，市区存量住宅均价为13403元/平方米，环比上涨0.19%，同比上涨11.34%；1-2月份，市区存量住宅累计均价为13389元/平方米，同比上涨11.91%。
其中，市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23399元/平方米，环比下降0.38%；其次是惠济区，监测均价为14819元/平方米，环比上涨0.57%；再次是经开我，监测均价为14625元/平方米，环比上涨0.79%；价格最低的是中原区，监测均价为11693元/平方米，环比下降0.06%。
由以上统计图可以看出，2018年2月份，新建住宅成交主要集中在惠济区、管城区、二七区等区域；存量住宅成交主要集中在金水区、中原区、二七区等区域，其中金水区成交面积为9.98万平方米，其他区域成交量较少。
四、商业办公分析
1、商业新房成交价格：2018年2月份新建商业用房成交均价环比下降7.02%，同比上涨13.61%。
2018年2月份，郑州市新建商业用房成交均价为16835元/平方米，环比上月的18106元/平方米下降7.02%，比去年同期的14818元/平方米上涨13.61%。
2、商业新房成交面积：2018年2月份新建商业用房成交面积环比下降48.16%，同比下降5.88%。
2018年2月份，郑州市新建商业用房成交套数和成交面积分别为549套和3.52万平方米，分别环比下降43.98%和48.16%，同比分别上涨12.96%和下降5.88%。同期郑州市新建商品房成交面积为106.75万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为3.30%。
3、办公楼新房成交价格：2018年2月份新建办公楼成交均价环比上涨21.73%，同比上涨15.49%。
2018年2月份，郑州市新建办公楼成交均价为15580元/平方米，环比上月的12799元/平方米上涨21.73%，比去年同期的13490元/平方米上涨15.49%。
4、办公新房成交面积：2018年2月份新建办公楼成交面积环比下降49.12%，同比上涨17.54%。
2018年2月份，郑州市新建办公楼成交套数和成交面积分别为874套和8.11万平方米，环比分别下降66.05%和49.12%，同比分别上涨16.53%和17.54%。同期郑州市新建商品房成交面积为106.75万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为7.60%。
五、市场走势分析
据统计，土地市场方面：2018年2月份郑州市土地成交均价较上月呈现下降趋势，成交土地面积81.72万平方米，环比上涨131.37%，较去年同期下降47.05%。
从去化周期来看，郑州市商品房住宅市场去化周期进一步缩短，商业市场和办公市场去化周期均有所增加。截止到2018年2月份底郑州市商品住宅的库存量为226.17万平方米，去化周期为1.53个月，住宅供应偏紧。同时非住宅库存压力依旧较大，办公用房的库存量为179.28万平方米，去化周期为14.39个月；商业用房的库存量为519.63万平方米，去化周期为53.22个月。
从户型结构上看，新建住宅本月中小户型占比相对较大。本月户型面积80平方米以上销售占比47%，较上月增加16个百分点；户型面积在80-90平方米本月销售占比19%，较上月减少9个百分点；户型面积在90-120平方米本月销售占比15%，较上月减少3个百分点；户型面积120平方米以上本月销售占比19%，较上月减少4个百分点。
受春节法定节假日影响，2月楼市成交整体低位运行，由于春节期间的主题是探亲访友，楼市本身也进入淡季，且大多数房地产项目暂停了销售，春节期间的房地产成交量普遍偏低。
从整体看，郑州房地产市场目前仍属于刚性市场，预计2018年还将继续保持供求两旺发展态势。调地价，稳房价，已经在郑州房地产市场形成常态，加之限制性措施的实施，银行利率的再次上浮，房价上涨的动因已经有所削弱。与此同时，目前房地产的定位和功能发生了变化，以前是以商品房为核心的住房供应体制，十九大报告强调“房子是用来住的，不是用来炒的”新定位。国家和地方政府越来越重视发展租赁市场，“租购同权”的大方向已定，在中央不断强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位和基调下，政策面不会出现大起大落，郑州政府层面也会通过各种措施确保郑州市房地产市场稳定可持续健康发展。但是，由于郑州作为国家中心城市，其集聚资源、项目、人才等的能力不断加强，加之引才引智政策不断强化，城市人口正在快速增加，其直接会在对商品房的需求上反映出来，而且就目前情况而言，由此产生的商品房需求增加的幅度要大于商品房供应增加的幅度，在此情况下，现有的供求平衡可能被打破，给商品房市场价格上涨带来极大压力。预计郑州市未来几个月的房地产住宅市场成交量和价格方面均以维稳为主调，保持平稳发展的态势，短期内不会有较大变动。但商业和办公销量较小，库存量较大，去化周期较长，再加上市场对商业和办公要求的多样化，价格上涨压力较大。
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