报告要点：
宏观经济：2018年3月份，CPI环比下降1.1%，同比上涨2.1%；2018年第一季度，GDP同比增长6.8%。
土地市场：2018年3月份郑州市成交土地面积262.38万平方米，环比上涨221.07%。第一季度成交土地面积379.42万平方米，同比上涨16.74%。
住宅市场：2018年3月份新建商品住宅成交面积环比上涨29.31%，同比上涨50.51%；第一季度同比上涨79.56%。2018年3月份存量住宅成交面积环比上涨8.30%，同比下降30.68%；第一季度成交面积同比下降21.16%。
新建商业办公市场：2018年3月份新建商业用房成交面积环比上涨31.53%，同比下降50.90%；第一季度新建商业用房成交面积同比下降32.94%。2018年3月份新建办公用房成交面积环比下降21.70%，同比下降57.64%；第一季度新建办公用房成交面积同比下降13.61%。
数据来源：
成交土地信息：根据中指数据研究院整理得出。
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计2341个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
新建住宅、商业、办公交易信息：根据郑州市住房保障和房地产管理局数据整理得出。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2018年3月份，CPI环比由涨转降，同比涨幅有所回落；PPI环比降幅略有扩大，同比涨幅有所回落；2018年第一季度，GDP同比增长6.8%。
国家统计局：2018年3月份全国居民消费价格指数（CPI）环比下降1.1%，同比上涨2.1%；工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.2%，同比上涨3.1%。2018年第一季度国内生产总值（GDP）198783亿元，按可比价格计算，同比增长6.8%。分产业看，第一产业增加值8904亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值77451亿元，增长6.3%；第三产业增加值112428亿元，增长7.5%。
二、市场动态
1、郑州大棚户区改造新政：老旧片区不再进行大规模拆迁
3月22日（大河报） 郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见公布。值得关注的是，今后郑州市老旧片区，原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造。
原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造
今后郑州市大棚户区（含城中村、合村并城、老旧片区）改造工作原则上实行“政府主导拆迁安置，市场化运作开发建设”的改造模式。郑州在进行大棚户区改造规划编制时坚持做到“三控制两注重一保障”，即控制绿地率、控制容积率、控制建筑高度，注重地下空间开发利用、注重建筑风貌审查、保障公共服务设施落地，确保同一大棚户区改造项目的安置房品质不低于配套的开发商品房品质。
三环以内的居住用地绿地率要不低于30%，三环以外的居住用地绿地率要不低于35%。对于面积较小的地块（面积小于3亩），用于绿地、游园建设等，原则上不再进行出让。控制容积率：二类居住用地容积率原则上按照三环以内小于3.5、三环以外小于3.0进行控制。控制建筑高度：新审批的住宅类建筑高度不得高于100米。
对于在2017年12月31日前已实施征迁的大棚户区改造项目，将项目开发地块的土地供应与项目安置地块的“开工率、回迁率、网签率”挂钩（具体管理办法另行制定），做到“先安置、后开发”。对于在2018年1月1日之后实施的大棚户区改造项目，实行“政府主导拆迁安置、市场化运作开发建设”的改造模式，严禁擅自与社会企业签订任何形式的一二级联动协议。
三种确需进行征迁改造的老旧片区，依程序报请市政府批准后方可实施
根据新政，对于以下3种确需进行征迁改造的老旧片区,依程序报请市政府批准后方可实施:
1.建筑物存在严重质量安全隐患、经专业机构鉴定为危房且达到一定比例的；
2.涉及重大市政基础设施工程征迁及需延伸征迁的；
3.人居环境差、设施不完善、群众改造意愿强烈且90%以上住户同意并提出改造申请的。
对经郑州市政府批准实施老旧片区改造的项目，原则上通过城市双修的方式完善城市公共配套设施和公园绿地，且改造后的容积率不大于2.5。同时，坚持整街坊、成片区改造理念，对文物、历史街区和历史建筑要依法予以保护。改造时原则上不改变片区原有用地性质，为产业发展提供空间。
此外，为了充分尊重大棚户区居民的选择权，郑州坚持货币化安置与实物安置相结合，通过政策引导、宣传鼓励，使大棚户区居民自愿、尽量选择货币化安置方式。对中心城区“三环”以内不宜原地安置的，要通过货币直补或异地安置方式引导居民外迁，减轻“三环”以内中心城区承载压力。同时要尽快出台政府对多余安置房的回购回租意见。
2、郑州今年将建7000套公租房，2.1万套安置住房
3月24日（河南日报） 2018年，郑州市计划新开工棚户区改造安置住房项目9个，共计2.1万套，保障性安居工程基本建成6万套，公共租赁住房实物配租7000套。值得注意的是，郑州市将大力培育和发展住房租赁市场，将在市内五区以办事处为载体，拟设立20至25个房屋租赁服务站点。
3、从西四环到东四环郑州将再添一条主干路
3月26日（大河报） 从郑州市规划局了解到，新龙路道路规划正式对外发布，公示时间今年5月7日截止。双向八车道，绿化带分隔，两侧各30米的生态廊道，全长28公里，从西四环到东四环，这些关键词最终都指向了这样一个结果：一旦新龙路建成通车，它将成为城市主要发展轴线之一。
由于连霍高速确定北移，现有的连霍高速将改造为城市快速路，以高架形式为主。此次规划的新龙路，位置较未来的北四环（现在的连霍高速）靠南，其中西三环以西部分，位于莲花街与北四环之间，西三环以东区域，在三环路与北四环之间。从规划中可以看到，新龙路不仅是一条双向八车道（机动车道）的主干路，未来将成为又一条生态廊道，也有望成为郑州市区北部东西向的通风廊道。
作为一条连通东四环与西四环的主干路，新龙路从西向东依次跨越了高新区、惠济区、金水区、郑东新区。如此大跨度的东西向道路，在郑州市区并不多见。
4. 郑州租房市场开始回暖
3月26日（东方今报） 近段时间郑州租房市场进入传统旺季，虽未出现前几年小阳春的火爆情景，但也迎来了租房小高峰，不少同类房源价格较年前涨了二三百元。
在2016年不少城中村拆迁之后，曾引来房租的大幅上涨，生活成本的增加也迫使不少“郑漂”不堪压力离开郑州。而经过2017年一年的时间，现在租房市场基本恢复平稳了。从目前来看，租房价格还是相对平稳，但在未来一段时间房租可能还会略有上涨，但不会出现大涨的情况，同样也不会再出现大落的情况。
关注：在租房的人群中，有相当一部分是即将从大学毕业的学生。在相关业内人士看来，为留住更多的高学历人才，去年郑州出台的一系列奖扶政策，如今郑州人才新政效果已经初显。
5. 我省中国银行、光大银行等多家银行进军住房租赁市场
3月29日（大河报） 在河南省政府金融办、省住房城乡建设厅召开的住房租赁投融资研讨暨银企对接会上，了解到，国家开发银行、中国银行、中国建设银行、光大银行等金融机构，将向河南省住房租赁市场投放意向金额863亿元。
对接会上，部分项目现场签约，预计投放住房租赁市场意向金额863亿元。其中，国家开发银行河南省分行与河南省豫资保障房管理运营有限公司（简称河南豫资）、郑州公共住宅建设投资公司（简称郑州住投）签约；中国银行河南省分行与河南省国控租赁住房建设有限公司、河南豫资、郑州住投进行签约；中国建设银行与建业住宅集团（中国）、河南瀚海置业、郑州康桥房地产公司签约；光大银行郑州分行与河南青柠公寓管理有限公司签约。
三、郑州市房地产市场运行情况
1、2018年3月份郑州市成交土地面积262.38万平方米，环比上涨221.07%；第一季度成交土地面积379.42万平方米，同比上涨16.74%。
据中指数据研究院发布数据统计，2018年3月份，郑州市共出让各类土地45宗（其中住宅用地28宗，工业用地4宗，商业/办公用地13宗），比上月增加23宗，环比上涨104.55%；成交面积262.38万平方米，环比上涨221.07%。第一季度成交各类土地79宗（其中住宅用地47宗，工业用地11宗，综合用地（含住宅）4宗，商业/办公用地17宗），同比下降27.52%；成交土地面积379.42万平方米，同比下上涨16.74%。2018年3月份郑州市土地成交楼面均价2151元/平方米；土地均价5019元/平方米，环比下降16.82%。第一季度郑州市土地成交楼面均价2314元/平方米；土地均价5908元/平方米，同比下降16.83%。
2、2018年3月份新建商品住宅成交面积环比上涨29.31%，同比上涨50.51%；第一季度同比上涨79.56%。
2018年3月份，市区新建商品房成交套数和成交面积分别为14330套和133.82万平方米，环比分别上涨16.69%和25.36%，同比分别上涨19.59%和25.21%；其中，市区新建商品住宅成交套数和成交面积分别为12599套和122.2万平方米，环比分别上涨16.45%和29.32%，同比分别上涨45.25%和50.52%。第一季度，新建商品住宅成交套数和成交面积分别为37608套和351.69万平方米，同比分别上涨95.92%和79.56%。
3、2018年3月份新建商品住宅均价环比上涨4.81%，同比下降10.68%；第一季度市区新建商品住宅均价比去年同期下降9.22%。
2018年3月份，市区新建商品住宅均价为8860元/平方米，环比上月的8453元/平方米上涨4.81%,比去年同期的9919元/平方米下降10.68%；第一季度，市区新建商品住宅均价为9048元/平方米，比去年同期下降9.22%。
4、2018年3月份存量住宅成交面积环比上涨8.30%，同比下降30.68%；第一季度成交面积同比下降21.16%。
2018年3月份，市区存量房成交套数和成交面积分别为3267套和29.3万平方米，环比分别上涨9.52%和6.69%，同比分别下降27.58%和29.68%；其中，市区存量住宅成交套数和成交面积分别为3178套和28.17万平方米，环比分别上涨9.78%和8.30%，同比分别下降28.07%和30.68%。第一季度，存量住宅成交套数和成交面积分别为9517套和85.08万平方米，同比分别下降17.44%和21.16%。
5、2018年3月份存量住宅均价为13415元/平方米，环比上涨0.09%，同比上涨7.07%；第一季度存量住宅均价同比上涨10.03%。
2018年3月份，市区存量住宅均价为13415元/平方米，环比上涨0.09%，同比上涨7.07%；第一季度，市区存量住宅均价为13398元/平方米，同比上涨10.03%。
据统计，2018年3月份市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23366元/平方米，环比下降0.14%；其次是惠济区，监测均价为14903元/平方米，环比上涨0.57%；再次是经开区，监测均价为14749元/平方米，环比上涨0.85%；价格最低的是中原区，监测均价为11692元/平方米，环比下降0.01%。
2018年第一季度市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23419元/平方米，同比上涨7.34%；其次是惠济区，监测均价为14808元/平方米，同比上涨9.39%；再次是经开区，监测均价为14599元/平方米，同比上涨2.23%；价格最低的是中原区，监测均价为11695元/平方米，环比上涨3.40%。
由下统计图可以看出，2018年3月份，新建住宅成交主要集中在中原区、惠济区等区域；存量住宅成交主要集中在金水区、二七区、中原区等区域，其中金水区成交面积为11.46万平方米，其他区域成交量较少。
由下统计图可以看出，2018年第一季度，新建住宅成交主要集中在中原区、惠济区等区域；存量住宅成交主要集中在金水区、二七区、中原区等区域，其中金水区成交面积为33.12万平方米，其他区域成交量较少。
四、商业办公分析
1、新建商业用房成交价格：2018年3月份新建商业用房成交均价环比下降4.51%，同比上涨22.87%；第一季度新建商业季度均价同比上涨35.45%。
2018年3月份，郑州市新建商业用房成交均价为16075元/平方米，环比上月的16835元/平方米下降4.51%，比去年同期的13083元/平方米上涨22.87%。第一季度新建商业用房季度均价17177元/平方米，同比上涨35.45%。
2、新建商业用房成交面积：2018年3月份新建商业用房成交面积环比上涨31.53%，同比下降50.90%；第一季度新建商业用房成交面积同比下降32.94%。
2018年3月份，郑州市新建商业用房成交套数和成交面积分别为698套和4.63万平方米，分别环比上涨27.14%和31.53%，同比分别下降28.04%和50.90%。同期郑州市新建商品房成交面积为133.82万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为3.46%。第一季度郑州市新建商业用房成交套数和成交面积分别为2227套和14.94万平方米，同比分别下降9.84%和32.94%。
3、新建办公用房成交价格：2018年3月份新建办公用房成交均价环比下降25.06%，同比上涨8.85%；第一季度新建办公用房季度均价同比上涨7.31%。
2018年3月份，郑州市新建办公用房成交均价为11675元/平方米，环比上月的15580元/平方米下降25.06%，比去年同期的10726元/平方米上涨8.85%。第一季度新建办公用房季度均价13306元/平方米，同比上涨7.31%。
4、新建办公用房成交面积：2018年3月份新建办公用房成交面积环比下降21.70%，同比下降57.64%；第一季度新建办公用房成交面积同比下降13.61%。
2018年3月份，郑州市新建办公用房成交套数和成交面积分别为991套和6.35万平方米，环比分别上涨13.39%和下降21.70%，同比分别下降53.30%和57.64%。同期郑州市新建商品房成交面积为133.82万平方米，新建办公用房成交面积占其比重为4.75%。 第一季度郑州市新建办公用房成交套数和成交面积分别为4439套和30.40万平方米，同比分别上涨2.49%和下降13.61%。
五、市场走势分析
据统计，土地市场方面：2018年3月份郑州市土地成交均价较上月呈现下降趋势，成交土地面积262.38万平方米，环比上涨221.07%，主要是城中村改造安置房用地占绝大比例。
从户型结构上看，新建住宅本月大户型占比较上月增加。本月户型面积80平方米以下销售占比30%，较上月减少17个百分点；户型面积在80-90平方米本月销售占比28%，较上月增加9个百分点；户型面积90-120平方米本月销售占比17%，较上月增加2个百分点；户型面积在120平方米以上本月销售占比25%，较上月增加6个百分点。
从去化周期来看，郑州市商品房住宅市场去化周期进一步缩短，商业市场和办公市场去化周期均有所增加。截止到2018年3月份底郑州市商品住宅的库存量为164.58万平方米，去化周期为1.09个月，住宅供应偏紧。同时非住宅库存压力依旧较大，办公用房的库存量为184.44万平方米，去化周期为14.68个月；商业用房的库存量为523.49万平方米，去化周期为53.72个月。
目前来看，一线房企的陆续进驻，土地市场持续火热表明开发商对郑州房地产市场前景的看好，郑州房地产市场目前仍属于刚性市场，截止2017年底全省总人口10852.85万，城镇化率首次突破50%，加上郑州作为河南省的省会城市，其集聚资源、项目、人才等的能力不断加强，加之引才引智政策不断强化，进一步增强了城市人口连续多年来的净流入趋势，人口的流入必将加大商品房的需求量，未来由此产生的商品房需求增加的幅度要大于商品房供应增加的幅度，进一步缩短本就偏紧的住宅去化周期，在此情况下，现有的供求平衡可能被打破，给商品房市场价格上涨带来极大压力。同时从政策层面看，居者有其屋，是未来我国房地产发展的终极目标。今年是落实十九大精神的第一年，多主体供给、多渠道保障、租购并举，就是要分流购房大军，使市场保持平稳，伴随我省中国银行、光大银行等多家银行进军住房租赁市场，迈出了实施改革的第一步，其短期内对房价影响不会显著，但就此带来的影响不容忽视。预计未来郑州楼市住宅市场整体在平稳中会略有浮动，住宅房地产市场价格上涨压力仍然存在，商业办公市场库存量持续加大，商业办公市场价格依然会呈现波动趋势，上涨乏力。
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