报告要点：
宏观经济：2018年4月份，CPI环比下降0.2%，同比上涨1.8%。
土地市场：2018年4月份郑州市成交土地面积86.94万平方米，环比下降66.86%。1-4月份成交土地面积466.36万平方米，同比上涨13.27%。
住宅市场：2018年4月份新建商品住宅成交面积环比下降0.34%，同比上涨55.60%；1-4月份同比上涨72.72%。2018年4月份存量住宅成交面积环比上涨27.14%，同比下降21.77%；1-4月份成交面积同比下降21.34%。
新建商业办公市场：2018年4月份新建商业用房成交面积环比上涨207.34%，同比上涨64.89%；新建办公用房成交面积环比上涨111.65%，同比下降1.32%。
数据来源：
成交土地信息：根据中指数据研究院整理得出。
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计2341个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
新建住宅、商业、办公交易信息：根据郑州市住房保障和房地产管理局数据整理得出。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2018年4月份，CPI环比下降，同比涨幅有所回落；PPI环比下降，同比涨幅有所扩大。
国家统计局：2018年4月份全国居民消费价格指数（CPI）环比下降0.2%，同比上涨1.8%；工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.2%，同比上涨3.4%。
2、全国房地产开发投资完成情况
国家统计局： 2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。
3、全国商品房销售和待售情况
国家统计局：2018年1-4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长7.5%。
总的来看，4月份国民经济延续了稳中有进、稳中向好的发展态势。
二、市场动态
1、南四环、西四环、大河路规划为全线高架
4月9日（河南商报） 从郑州市城乡规划局获悉，郑州市四环线及大河路快速化工程进行批前公示。
根据最新的规划公示，东四环将被设置为“主线地面快速路（双向十车道）+西侧辅路”形式，西四环、大河路、南四环将被设置为“全线高架(双向八车道)+地面主干路(双向八车道)”形式。
工程由西四环、南四环、大河路及东四环组成闭合环线，路线全长93.03公里。采用“快速路+主干路+辅路”复合型快速路，其中大河路、南四环、西四环规划为高速快速路(双向八车道)+地面主干路(双向八车道)+两侧辅路，东四环则规划为主线地面快速路(双向十车道)+西侧辅路。根据规划，控制总宽度为180米，其中道路红线宽度为80米。
2、郑州再规划一条下穿京广线道路
4月12日（大河报） 郑州是火车拉来的城市，但京广线一定程度上阻隔了市区东西的沟通，目前下穿京广铁路和铁路编组站的道路并不算多。昨日，郑州市城乡规划局对外公示了油脂北路（沙口路—南阳路）的规划，它将成为金水路至农业路区间又一条下穿京广铁路线的市政道路。
油脂北路（沙口路—南阳路）位于郑州市中心城区，规划为东西向城市次干路，规划路段全长为1132.263米。标准道路红线为30米，下穿铁路隧道段的红线宽度达到42米，设置双向四车道。
3、京广快速路与农业路高架今起部分互通
4月20日（大河报） 本报讯记者从郑州交警一大队了解到，今天上午9点，郑州京广快速路与农业路高架将新开通2个匝道，这2条匝道目前都是单行道，由农业路高架东至京广快速路北，农业路高架东至京广快速路南，京广快速路南至农业路高架东3个方向可以通行。
4、房贷还款年龄提至75岁，购房族月供压力减轻
4月23日（河南商报） 中国工商银行日前对个人房贷相关年龄做出了调整，将借款人的最高年龄从65岁延长到70岁，借款年龄与贷款期限之和不得超过75年，个人住房贷款的最高年限依然是30年。
在中国银行业，工商银行是首个将贷款年龄以及年限放宽的银行。目前，从建行、农行、中行等几家国有银行获悉，针对个人住房按揭贷款，银行设定的借款人最大年龄通常为65岁，借款人年龄+贷款年限最长不超过70年。
5、2018年郑州新建青年人才公寓2.5万套
4月24日（大河报） 2017年7月，河南省提出“抓好青年人才公寓建设”是吸引优秀人才、留住高端人才的重要途径，是提升我省创新能力、促进经济社会发展的重要举措。
“青年人才公寓建设项目被列入2018年河南省十二件民生实事，总体任务为开工建设5万套，其中郑州市2.5万套。”郑州市青年人才公寓将着力缓解在郑就业青年人才住房困难，发挥青年人才公寓在全市引才聚才计划中的重要作用，为建设国家中心城市凝聚力量。
郑州市青年人才公寓计划一期建设5000套，二期2万套，其中市本级5000套，四个开发区各建设不少于2000套，市内五区各建设不少于1500套。预计年底前全部开工建设。
三、郑州市房地产市场运行情况
1、2018年4月份郑州市成交土地面积86.94万平方米，环比下降66.86%，同比上涨0.23%；1-4月份成交土地面积466.36万平方米，同比上涨13.27%。
据中指数据研究院发布数据统计，2018年4月份，郑州市共出让各类土地17宗（其中住宅用地11宗，综合用地（含住宅）1宗，工业用地4宗，商业/办公用地1宗），比上月减少28宗，环比下降62.22%；成交面积86.94万平方米，环比下降66.86%，同比上涨0.23%。1-4月份郑州市共出让各类土地96宗（其中住宅用地58宗，综合用地（含住宅）5宗，工业用地15宗，商业/办公用地18宗），同比下降23.81%；成交土地面积466.36万平方米，同比上涨13.27%。2018年4月份郑州市土地成交楼面均价3329元/平方米，环比上涨54.77%；土地均价9775元/平方米，环比上涨94.76%。1-4月份郑州市土地成交楼面均价2526元/平方米，同比上涨11.28%；土地均价6629元/平方米，同比下降1.27%。
2、2018年4月份新建商品住宅成交面积环比下降0.34%，同比上涨55.60%；1-4月份同比上涨72.72%。
2018年4月份，市区新建商品房成交套数和成交面积分别为18104套和152.41万平方米，环比分别上涨26.34%和13.89%，同比分别上涨54.97%和49.35%；其中，市区新建商品住宅成交套数和成交面积分别为12689套和121.78万平方米，环比分别上涨0.71%和下降0.34%，同比分别上涨53.97%和55.60%。1-4月份，新建商品住宅成交套数和成交面积分别为50297套和473.47万平方米，同比分别上涨83.32%和72.72%。
3、2018年4月份新建商品住宅均价环比上涨3.50%，同比下降10.91%；1-4月份市区新建商品住宅均价比去年同期下降9.74%。
2018年4月份，市区新建商品住宅均价为9170元/平方米，环比上月的8860元/平方米上涨3.50%,比去年同期的10293元/平方米下降10.91%；1-4月份，市区新建商品住宅均价为9080元/平方米，比去年同期下降9.74%。
4、2018年4月份存量住宅成交面积环比上涨27.14%，同比下降21.77%；1-4月份成交面积同比下降21.34%。
2018年4月份，市区存量房成交套数和成交面积分别为4132套和37.15万平方米，环比分别上涨26.48%和26.78%，同比分别下降18.40%和20.77%；其中，市区存量住宅成交套数和成交面积分别为4030套和35.82万平方米，环比分别上涨26.81%和27.14%，同比分别下降18.37%和21.77%。1-4月份，存量住宅成交套数和成交面积分别为13547套和120.90万平方米，同比分别下降17.72%和21.34%。
5、2018年4月份存量住宅均价为13440元/平方米，环比上涨0.19%，同比上涨5.29%；1-4月份存量住宅均价同比上涨8.56%。
2018年4月份，市区存量住宅均价为13440元/平方米，环比上涨0.19%，同比上涨5.29%；1-4月份，市区存量住宅均价为13410元/平方米，同比上涨8.56%。
据统计，2018年4月份市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23406元/平方米，环比上涨0.17%；其次是惠济区，监测均价为14872元/平方米，环比下降0.21%；再次是经开区，监测均价为14767元/平方米，环比上涨0.12%；价格最低的是高新区，监测均价为11780元/平方米，环比上涨0.05%。
由下统计图可以看出，2018年4月份，新建住宅成交主要集中在管城区、高新区等区域；存量住宅成交主要集中在金水区、二七区等区域，其中金水区成交面积为13.18万平方米，其他区域成交量较少。
四、商业办公分析
1、新建商业用房成交价格：2018年4月份新建商业用房成交均价环比下降3.50%，同比上涨12.08%。
2018年4月份，郑州市新建商业用房成交均价为15512元/平方米，环比上月的16075元/平方米下降3.50%，比去年同期的13840元/平方米上涨12.08%。
2、新建商业用房成交面积：2018年4月份新建商业用房成交面积环比上涨207.34%，同比上涨64.89%。
2018年4月份，郑州市新建商业用房成交套数和成交面积分别为2636套和14.23万平方米，环比分别上涨277.65%和207.34%，同比分别上涨123.39%和64.89%。同期郑州市新建商品房成交面积为152.41万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为9.34%。
3、新建办公用房成交价格：2018年4月份新建办公用房成交均价环比下降3.44%，同比下降0.96%。
2018年4月份，郑州市新建办公用房成交均价为11273元/平方米，环比上月的11675元/平方米下降3.44%，比去年同期的11382元/平方米下降0.96%。
4、新建办公用房成交面积：2018年4月份新建办公用房成交面积环比上涨111.65%，同比下降1.32%。
2018年4月份，郑州市新建办公用房成交套数和成交面积分别为2017套和13.44万平方米，环比分别上涨103.53%和上涨111.65%，同比分别上涨3.01%和下降1.32%。同期郑州市新建商品房成交面积为152.41万平方米，新建办公用房成交面积占其比重为8.82%。
五、市场走势分析
土地市场方面：2018年4月份郑州市土地成交量降价涨，成交均价较上月呈现上涨趋势，成交土地面积86.94万平方米，环比下降66.86%，分析主要是本月工业用地投放减少。
从户型结构上看：本月户型面积80平方米以下销售占比26%，较上月减少4个百分点；户型面积在80-90平方米本月销售占比28%，与上月持平；户型面积90-120平方米本月销售占比21%，较上月增加4个百分点；户型面积在120平方米以上本月销售占比25%，与上月持平。总体来看，刚性需求仍然占据主导。
从去化周期来看：郑州市商品房住宅市场去化周期进一步缩短，商业市场和办公市场去化周期仍持续增加。截至本月底郑州市商品住宅的库存量为142.95万平方米，去化周期为0.92个月，住宅供应偏紧；非住宅库存压力依旧较大，其中办公用房的库存量为178.52万平方米，去化周期为15.08个月；商业用房的库存量为525.62万平方米，去化周期为56.25个月。
2017年，郑州建成区面积为437.6平方公里，位居全国150个大中城市的第18位，居于9个国家中心城市的最后一位。要建设郑州国家中心城市必须综合施策，从集聚人口尤其是高素质人口和扩张经济总量两个方面，着力提升郑州的首位度，并以此进一步增强郑州的集聚效益和辐射带动能力。2018年是实施“智汇郑州”人才政策加速释放人才“红利”的关键一年，“智汇郑州”人才安居保障政策已被广泛宣传，截至4月中旬，青年人才落户12566人，接近2017年全年落户总和，目标是到2035年郑州大专及以上学历人口比例达到33%，赶超目前上海的水平。如今青年人才公寓建设项目被列入2018年河南省十二件民生实事，总体任务为开工建设5万套，其中郑州市2.5万套。青年人才落户郑州，短期内，郑州人口规模扩张将继续支撑城市发展，据统计2017年下半年以来商品住宅的供应面积持续低于成交面积，随着需求量的增加，将会进一步缩短本就偏紧的住宅去化周期，在此情况下，现有的供求平衡可能被打破，同时又受限购限贷等政策的影响，给商品住宅市场价格上涨带来极大压力。预计在现有政策维持不变的前提下，未来郑州楼市住宅市场整体在平稳中会略有浮动，但住宅房地产市场价格上涨压力仍然存在，商业办公市场库存量持续加大，商业办公市场价格依然会呈现波动趋势，上涨乏力。
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