报告要点：
宏观经济：2018年5月份，CPI环比下降0.2%，同比上涨1.8%。
土地市场：2018年5月份郑州市成交土地面积74.67万平方米，环比下降14.11%。1-5月份成交土地面积541.03万平方米，同比上涨2.00%。
住宅市场：2018年5月份新建商品住宅成交面积环比下降2.25%，同比上涨49.05%；1-5月份同比上涨67.38%。2018年5月份存量住宅成交面积环比下降14.32%，同比下降20.62%；1-5月份成交面积同比下降21.20%
新建商业办公市场：2018年5月份新建商业用房成交面积环比下降26.63%，同比下降0.19%；2018年5月份新建办公用房成交面积环比下降6.32%，同比上涨50.96%。
数据来源：
成交土地信息：根据中指数据研究院整理得出。
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计2341个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
新建住宅、商业、办公交易信息：根据郑州市住房保障和房地产管理局数据整理得出。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2018年5月份，CPI环比继续下降，同比涨幅与上月相同；PPI环比由降转升，同比涨幅扩大。
国家统计局：2018年5月份全国居民消费价格指数（CPI）环比下降0.2%，同比上涨1.8%；工业生产者出厂价格指数（PPI）环比上涨0.4%，同比上涨4.1%。
2、全国房地产开发投资完成情况
国家统计局： 2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。
3、全国商品房销售和待售情况
国家统计局：1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%，商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅销售额增长12.8%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长6.5%。
总的来看，5月份国民经济运行继续保持稳中有进、稳中向好的发展态势。
二、市场动态
1、未来郑州中心城区北至黄河
5月9日（大河报） 郑州市城乡规划局对《郑州市中心城区总体城市设计》进行批后公示。规划后的中心体系总共围合面积为66平方千米，与国际同等人口规模城市的中心体系围合面积接近，符合总体规划的600万人口规模需求。
未来中心城区范围北至黄河，将构建轴线走廊、绿色开放空间
根据规划，该范围北至黄河、南至绕城高速公路、东至京港澳高速、西至绕城高速公路，范围已超过了现有的四环线。
形成“二七”“郑东”两个主中心，将构建两条交通输配廊道
未来的郑州中心城区，将以十六个字为发展理念。“一脉贯通”，指的是东西向城市主轴。“双心凝核”，分别是二七广场主中心和郑东新区主中心。“三轴为枢”，则分别是西部历史文化轴线、中部商贸文化轴线和东部商务文化轴线。“四环聚城”，指的是商城历史文化环、城市公共聚集环、城市核心快速环和城市外围公路环。
而郑州将来的骨架总体结构，将通过公共中心体系、骨架轴线体系、空间标志体系的叠加嵌合，形成“两心、四轴、二十五节点”的整体结构。
“两心”指的是以“二七主中心”“郑东主中心”作为郑州两大强有力的公共主中心，前者以传统零售商业为主，后者以商务办公为主，服务辐射整个中心市区及周边区域。
“四轴”指的是以“郑上路-建设西路-金水路”和“陇海路”两条横向的交通输配廊道作为骨架形成横向延展的复合发展主轴，串联各个功能中心，并向南北辐射出若干条副轴，强有力地统领着城市的空间结构。
“二十五节点”则指的是在城市的重要门户节点地区以及核心节点地区建立明确的空间标志，包括11个门户标志、14个核心标志，以及3个城市景观眺望高视点。
纵横交织快速疏解交通流
记者从郑州市规划局了解到，通过前期对整个郑州中心体系的量化研究以及对周边地区的整合思考，它们对未来郑州主城中心体系结构进行规划，其结构可总结为“二主、五副、三环、两纵、两横、四特、八区”。
根据此次公示的规划，二主、三环指的是以二七广场主中心和郑东新区主中心为城市综合服务核心，以地铁五号线、三环路以及四环路作为内化输配环。
两纵、两横指的是以机场路-中州大道、京沙快速通道为南北向快速输配轴线，以金水路、陇海路为东西向交通输配横轴。
据了解，此类型道路不仅具有强大的疏解交通流的能力，同时也是城市良好的交通景观轴线和带状城市公共空间和绿化空间，有的甚至可以体现出整个城市的形象和风貌。
打造四个特殊职能中心和五个副中心
二七主中心和郑东主中心，将形成东西呼应之势，两者也将通过地铁等线路实现快速连通。除此之外，郑州将打造若干城市副中心。
记者了解到，郑州将规划打造四个市区特殊职能中心，分别是惠济特殊功能区、大学城教育特殊功能区、市级市民文化特殊功能区、省级市民文化特殊功能区，围绕二七广场中心区以及郑东新区中心区错位发展和相互补充。
值得注意的是，郑州还将依托三环输配环和地铁五号线发展龙湖副中心、东站副中心、花园路副中心、福塔副中心、碧沙岗副中心。同时，在现状的基础上对区一级的节点空间进行一定程度的设想。
2、个人房贷利率连涨16个月 郑州全国最高
5月16日（大河报） 5月14日，中国社会科学院发布的《2018房地产蓝皮书》指出，2018年中国房地产调控将在以“稳”为主的背景下，坚持削弱金融杠杆的衍生能力。房贷利率连涨16个月，首套房利率最低为上海的5.13%，最高为郑州的5.96%。个人住房贷款在市场化资金成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。
房贷利率连涨16个月
据融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比上升0.91%，相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。
4月，融360重点监测的全国35个城市533家银行中，有76家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。具体来看，工行、农行、中行、建行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮12%水平。其中，首套房利率最低为上海的5.13%，最高为郑州的5.96%。
中国农业银行总行个人信贷部高级专员林东表示，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨，在“房住不炒”的基调下，2018年部分区域住房信贷政策仍将收紧，贷款利率仍有上升空间。从供给端看，2018年央行货币政策将逐渐收紧，并将继续执行住房金融宏观审慎政策，个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管，房贷资金供给将受影响。
3、北越黄河“郑融城”又有新思路
5月23日（大河报） 关于郑州继开封后的下一融城方向又有新的思路：河南省民政厅（下简称省民政厅）就省政协委员张朝祥所提，“将温县、武陟、原阳、平原新区划入郑州管理，发挥郑州中心城市功能”的政协提案开展座谈。
“三县一区”划归郑州，“融城”构想又有新思路
5月22日下午3时，一场由省民政厅组织，成员包括郑州、开封、焦作、新乡四市相关负责人参与，事关四城未来发展的座谈在会议室内开展。
大家讨论的内容很明确，既是一个构想，也是一份政协提案：“将温县、武陟、原阳、平原新区划入郑州管理，发挥郑州中心城市功能。”
该提案的提交者、省政协委员张朝祥认为，黄河作为一道“天堑”，已让郑州向北发展受到了严重的制约。与此同时，毗邻的武陟县、温县、原阳县和平原新区，虽然与郑州只有一河之隔，但同样因黄河阻隔，受郑州经济辐射和带动功能明显不足。作为中原城市群的龙头，郑州应站出来带动周边城市共同发展，只有龙头城市和辅助城市相互驱动，相互扶持，才能形成良性发展的闭环，更有利于区域的稳定和资源分配。
北跨黄河发展，如今或是最好时机
张朝祥昨日还向参与座谈会的记者表示，从他在焦作、新乡等地调研的情况看，这一提案很受市民百姓的认可。“北越黄河发展”这一大计，目前有着很好的民意基础。
此外，他还表示《郑州建设国家中心城市行动纲要》中明确提出了“东扩、西拓、南延、北联、中优”的发展思路，而“北联”就是要探索向北“跨黄河”，与焦作、新乡毗邻地区联动发展。“将上述三县一区划给郑州，也即逐步实现郑州跨河发展，让北岸人民尽快体验到中心城市的发展红利，促进区域共同发展。”
座谈会上，与会专家也表示，从近几年郑州的发展看，区划问题已经越来越成为郑州发展的短板。“郑州市域面积在全国省会城市中排名倒数，人口总量和地盘儿大小其实都不占优势，需要进行扩展。”与会专家这样表示。
4、郑州二到三环有所调整 四到五环轮廓渐出
5月24日（大河报） 针对郑州“环线”的布局，大河报记者曾专门咨询郑州市城乡规划局综合交通规划研究中心相关人士。据其介绍，目前郑州市区的一环由陇海路快速通道、大学路、金水路、城东路围合而成，二环则是由农业路快速通道、桐柏路、航海路、中州大道围合而成。
和以前相比，二环中的东三环有所变化，以前的东二环是未来路（未来路与黄河路连接路段，以中州大道为界）。因为东三环的易主，原来的东三环中州大道“降格”为东二环。“以前一环和二环之间的距离较近，中州大道成为东二环后，东一环与东二环的距离相对更为合理了。”
西三环、北三环、南三环和原来一样，东三环更换为快速化了的107辅道。前段时间北三环东三环互通立交匝道的相继通车，标志着郑州市区的四个三环快速路彻底实现了互联互通。五环如今也有了轮廓。其中南五环、西五环都是绕城高速辅道，北五环则是以后实现快速化的大河路，东五环是国道107，位置便是现在的万三公路。
三、郑州市房地产市场运行情况
1、2018年5月份郑州市成交土地面积74.67万平方米，环比下降14.11%，同比下降37.08%；1-5月份成交土地面积541.03万平方米，同比上涨2.00%。
据中指数据研究院发布数据统计，2018年5月份，郑州市共出让各类土地27宗（其中住宅用地2宗，综合用地（含住宅）1宗，工业用地9宗，商业/办公用地15宗），比上月增加10宗，环比上涨58.82%；成交面积74.67万平方米，环比下降14.11%，同比下降37.08%。1-5月份郑州市共出让各类土地123宗（其中住宅用地60宗，综合用地（含住宅）6宗，工业用地24宗，商业/办公用地33宗），同比下降6.82%；成交土地面积541.03万平方米，同比上涨2.00%。2018年5月份郑州市土地成交楼面均价2581元/平方米，环比下降22.47%；土地均价7104元/平方米，环比下降27.32%。1-5月份郑州市土地成交楼面均价2534元/平方米，同比上涨35.15%；土地均价6695元/平方米，同比上涨25.66%。
2、2018年5月份新建商品住宅成交面积环比下降2.25%，同比上涨49.05%；1-5月份同比上涨67.38%。
2018年5月份，市区新建商品房成交套数和成交面积分别为15167套和145.35万平方米，环比分别下降16.22%和4.63%，同比分别上涨27.03%和46%；其中，市区新建商品住宅成交套数和成交面积分别为11470套和119.04万平方米，环比分别下降9.61%和2.25%，同比分别上涨26.77%和49.05%。1-5月份，新建商品住宅成交套数和成交面积分别为61767套和592.52万平方米，同比分别上涨69.29%和67.38%。
3、2018年5月份新建商品住宅均价环比上涨1.48%，同比下降1.01%；1-5月份市区新建商品住宅均价比去年同期下降7.94%。
2018年5月份，市区新建商品住宅均价为9306元/平方米，环比上月的9170元/平方米上涨1.48%,比去年同期的9401元/平方米下降1.01%；1-5月份，市区新建商品住宅均价为9125元/平方米，比去年同期下降7.94%。
4、2018年5月份存量住宅成交面积环比下降14.32%，同比下降20.62%；1-5月份成交面积同比下降21.20%。
2018年5月份，市区存量房成交套数和成交面积分别为3649套和31.8万平方米，环比分别下降11.69%和14.42%，同比分别下降14.80%和19.71%；其中，市区存量住宅成交套数和成交面积分别为3530套和30.69万平方米，环比分别下降12.41%和14.32%，同比分别下降15.83%和20.62%。1-5月份，存量住宅成交套数和成交面积分别为17077套和151.58万平方米，同比分别下降17.33%和21.20%。
5、2018年5月份存量住宅均价为13502元/平方米，环比上涨0.46%，同比上涨4.84%；1-5月份存量住宅均价同比上涨7.79%。
2018年5月份，市区存量住宅均价为13502元/平方米，环比上涨0.46%，同比上涨4.84%；1-5月份，市区存量住宅均价为13429元/平方米，同比上涨7.79%。
据统计，2018年5月份郑州市八区VISS均价最高的是郑东新区，监测均价为23617元/平方米，环比上涨0.90%；其次是经开区，监测均价为15265元/平方米，环比上涨3.37%；再次是惠济区，监测均价为14757元/平方米，环比下降0.77%；价格最低的是中原区，监测均价为11783元/平方米，环比下降0.11%。
由下统计图可以看出，2018年5月份，新建住宅成交主要集中在惠济区、二七区等区域；存量住宅成交主要集中在金水区、二七区等区域，其中金水区成交面积为10.99万平方米，其他区域成交量较少。
四、商业办公分析
1、新建商业用房成交价格：2018年5月份新建商业用房成交均价环比上涨2.18%，同比上涨11.85%。
2018年5月份，郑州市新建商业用房成交均价为15850元/平方米，环比上月的15512元/平方米上涨2.18%，比去年同期的14171元/平方米上涨11.85%。
2、新建商业用房成交面积：2018年5月份新建商业用房成交面积环比下降26.63%，同比下降0.19%。
2018年5月份，郑州市新建商业用房成交套数和成交面积分别为1476套和10.44万平方米，环比分别下降44.01%和26.63%，同比分别下降3.28%和0.19%。同期郑州市新建商品房成交面积为145.35万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为7.18%。
3、新建办公用房成交价格：2018年5月份新建办公用房成交均价环比上涨13.50%，同比上涨25.16%。
2018年5月份，郑州市新建办公用房成交均价为12795元/平方米，环比上月的11273元/平方米上涨13.50%，比去年同期的10223元/平方米上涨25.16%。
4、新建办公用房成交面积：2018年5月份新建办公用房成交面积环比下降6.32%，同比上涨50.96%。
2018年5月份，郑州市新建办公用房成交套数和成交面积分别为1797套和12.59万平方米，环比分别下降10.91%和6.32%，同比分别上涨46.93%和50.96%。同期郑州市新建商品房成交面积为145.35万平方米，新建办公用房成交面积占其比重为8.66%。
五、市场走势分析
土地市场方面：2018年5月份郑州市土地成交量价齐降，成交土地面积74.67万平方米，环比下降14.11%；成交均价7104元/平方米，环比下降27.32%，分析主要是本月工业用地投放量占比较大，达到51.57%。
从户型结构上看：本月户型面积80平方米以下销售占比20%，较上月减少6个百分点；户型面积在80-90平方米本月销售占比22%，与上月减少6个百分点；户型面积90-120平方米本月销售占比24%，较上月增加3个百分点；户型面积在120平方米以上本月销售占比34%，与上月增加9个百分点。总体来看，刚需和刚改需求仍然占据主导，随着一系列房地产调控政策的实施，遏制了投机性的炒房需求，但也会一定程度上误伤真正的刚需人群。
从区域分布上看：除惠济区外其它区域分布均匀，本月惠济区销售面积29.26万平方米，占比为25%。
从去化周期来看：郑州市商品住宅市场去化周期进一步缩短，商业市场和办公市场去化周期较上月略有下降。截至本月底郑州市商品住宅的库存量为104.89万平方米，去化周期为0.66个月，住宅供应偏紧；非住宅库存压力依旧较大，其中办公用房的库存量为168.89万平方米，去化周期为14.28个月；商业用房的库存量为521.67万平方米，去化周期为53.17个月。
建设国家中心城市、郑州大都市区建设、“智汇郑州”人才计划、郑州撤县（市）改区计划等等，这些对拓展郑州城市发展空间，吸引人口进入，提升郑州实力都是直接利好，对房地产市场进一步发展也是直接利好。现依据《郑州市中心城区总体城市设计》规划未来郑州中心城区北至黄河，及北越黄河“郑融城”的新提案，郑州城市框架在不断拉大，发展后劲也会相应提升。预计在现有政策维持不变的前提下，未来郑州楼市住宅市场整体在平稳中会略有浮动，但住宅房地产市场价格上涨压力仍然存在，商业办公市场库存量持续加大，商业办公市场价格依然会呈现波动趋势，上涨乏力。
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