数据来源：
成交土地信息：根据中指数据研究院整理得出。
存量住房均价：根据VISS系统监测的郑州市8个区域，共计3758个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
新建住宅、商业、办公交易信息：根据郑州市住房保障和房地产管理局数据整理得出。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
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一、宏观经济分析
1、2018年全年，我国GDP与去年同期相比上涨6.6%；2018年12月份，CPI环比持平，同比涨幅有所回落；PPI环比降幅扩大，同比涨幅回落较多。
二、郑州市房地产市场运行情况
1、土地市场状况
2018年12月份郑州市土地市场成交量和楼面均价环比同比均呈现量价齐跌；2018年全年郑州市土地市场成交量和楼面均价同比呈现量价齐升。2018年12月份郑州市成交土地面积33.26万平方米，环比下降59.04%，同比下降57.42%；成交楼面均价3444元/平方米，环比下降7.19%，同比下降14.69%；2018年全年成交土地面积1003.64万平方米，同比上涨8.31%；成交楼面均价2856元/平方米，同比上涨5.35%。
2、住宅市场状况
A.新建商品住宅
2018年12月份，新建住宅市场环比呈现量涨价跌，同比呈现量价齐升；2018年全年新建住宅市场同比呈现量价齐升。2018年12月份，市区新建商品住宅成交套数和成交面积分别为43548套和438.07万平方米，环比分别上涨71.04%和74.07%，同比分别上涨55.55%和55.29%；市区新建商品住宅均价为8587元/平方米，环比下降0.62%,比去年同期上涨8.31%。2018年全年，新建商品住宅累计销售成交套数和成交面积分别为215920套和2128.76万平方米，同比分别上涨24.38%和24.92%；市区新建商品住宅均价为9010元/平方米，较去年同期上涨4.09%。
B.存量住宅
2018年12月份，市区存量住宅成交量环比呈现量跌价涨，同比呈现量价齐升；2018年全年，市区存量住宅成交量同比呈现量跌价涨。2018年12月份市区存量住宅成交套数和成交面积分别为4088套和37.06万平方米，环比分别下降8.89%和9.48%，同比分别上涨11.51%和9.12%；存量住宅均价为13621元/平方米，环比上涨0.50%，同比上涨2.34%；2018年全年，存量住宅成交套数和成交面积分别为47206套和423.57万平方米，同比分别下降8.65%和10.99%；存量住宅均价为13475元/平方米，同比上涨4.09%。
3、商业市场状况
2018年12月份，郑州市新建商业用房环比呈现量价齐升，同比呈现量跌价涨；2018年全年，郑州市新建商业用房同比呈现量跌价涨。2018年12月份，郑州市新建商业用房成交套数和成交面积分别为1008套和7.82万平方米，环比分别下降6.75%和上涨3.85%，同比分别下降41.67%和30.12%；新建商业用房均价17356元/平方米，环比上涨5.45%，同比上涨17.14%。2018年全年郑州市新建商业用房成交套数和成交面积分别为15327套和97.97万平方米，同比分别下降5.74%和18.00%；新建商业用房均价15809元/平方米，同比上涨5.67%。
4、办公市场状况
2018年12月份，郑州市新建办公用房环比呈现量涨价跌，同比呈现价涨量跌；2018年全年，郑州市新建办公用房同比呈现量跌价涨。2018年12月份，郑州市新建办公用房成交套数和成交面积分别为2611套和13.13万平方米，环比分别上涨22.70%和25.05%，同比分别上涨20.88%和下降4.86%；新建办公用房均价12567元/平方米，环比下降2.61%，同比上涨11.62%。2018年全年郑州市新建办公用房成交套数和成交面积分别为23543套和134.34万平方米，同比分别上涨8.49%和下降8.54%；新建办公用房均价12744元/平方米，同比上涨7.57%。
三、市场走势分析
从去化周期来看：郑州市商品住宅市场库存量持续减少，市场呈现“供不应求”趋势，去化周期持续缩短；办公、商业市场库存量均有所增加，呈现“供大于求”趋势，去化压力依旧较大。
2018年“两会”确定了房地产调控的政策基调，进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”、“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的总体定位和基调，规划实施青年人才公寓建设，加快促进房地产市场平稳发展，吸引优秀人才，留住高端人才，提升创新能力、促进经济社会发展，再加上郑州作为国家中心城市，其集聚资源、项目、人才等的能力不断加强，加之引才引智政策不断强化，城市人口正在快速增加，直接提升商品房的需求。
2018年全年，郑州市区新建商品住宅成交套数215920套，成交面积2128.76万平方米，成交均价9010元/平方米；存量住宅成交套数47206套，成交面积423.57万平方米，成交均价13475元/平方米。新建住宅和存量住房成交量相差明显，存量住宅成交套数仅占新建住宅成交套数的21.86%。近年来，随着城市不断外扩，郑州开启五环时代，地铁五号线试运行，城市交通的快速发展，便捷度大大提高；外围公共基础设施建设速度明显加快，新房规划建设小区环境绿化率不断提高、小区内部配套越来越完善，物业管理制度不断提升、房屋质量和建筑材料要求越来越严格，加上购房者对于新房的偏好，新房成交优势明显。其中，主要原因还有新房价格明显低于存量住宅价格，这也使一些刚需人群把购房需求转移到新建住宅上，造成郑州住宅楼市呈现新房热二手房冷的“两重天”状态。
预计在现有政策维持不变的前提下，未来郑州楼市住宅市场整体在平稳中会略有浮动，住宅市场整体仍会以维稳为主；商业、办公市场库存量依旧较大，将维持稳价去库存的局面。
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