一、内容提要：
1、 房地产开发的主要程序；
2、土地使用权的获取；
3、城市规划对房地产开发的影响；
4、政府对房地产市场的干预。
二、 考试要求：
1、 了解政府干预房地产市场的手段和方法，土地一级开发的概念。
2、 熟悉房地产开发项目用地的获取方式和新、旧区房地产开发的特点、城市规划对房地产开发的影响。
3、 掌握房地产开发的主要程序及各阶段的主要工作内容。
三、 内容辅导：
                         
第一节   房地产开发的主要程序
    一、概述
    房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。
    二、房地产开发的主要程序
    开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析，前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
只有开发工作是遵循这一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发的程序才按上述的顺序进行。但如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，则第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。不过无论顺序怎样变化，这些阶段基本上概括了大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。
[例题]   房地产开发的程序主要分为（   ）四个阶段。
    A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
    B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
    C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
    D、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
答案：D
(一)投资机会选择与决策分析
    投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。
所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
    在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即通常所说的“看地”。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性。
    在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
    投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
(二)前期工作
    当通过投资决策研究确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做。
    前期工作的内容主要包括以下几个方面：(1)分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力的大小；(2)获取土地使用权；(3)征地、拆迁、安置、补偿；(4)规划设计及建设方案的制定；(5)与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可；(6)施工现场的水、电、路通和场地平整，即“三通一平” ；(7)市政设施接驳的谈判与协议；(8)安排短期和长期信贷；(9)对拟建中的项目寻找预租(售)的客户；(10)对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；(11)对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；(12)对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；(13)开发项目保险事宜洽谈。
    上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，通常不会草率行动。
    当然，通过市场机制以招标、拍卖或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使用条件已在有关“公告”、“文件”中列明(如容积率、建筑覆盖率、用途、限高等)，但有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批。另外，项目开始建设前一般要具备“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的条件，这在有些城市实现起来不容易，有关主管部门的审批时间也比较长，这一点要引起开发商的足够注意。
    作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。
    获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工程量清单；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在准备项目可行性研究(财务评估)报告时必须考虑这个时间因素。
    最后，在开发方案具体实施以前，还必须制定项目开发过程的监控策略，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。这里要做的主要工作包括：(1)安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划；(2)编制项目开发进度表，预估现金流；(3)对所有工程图纸是否准备就绪进行检查，如不完备，需要在议定的时间内完成。
以上各项工作内容落实之后，就可以进入建设阶段。
[例题]   下列（   ）属于前期工作阶段。
A．对市场状况进行进一步分析、初步确定目标市场
B．征地、拆迁、安置、补偿
C．根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较
D．规划设计与建设方案的制定
答案：ABD
(三)建设阶段
    建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程，即开发项目建筑工程的施工过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不像前面两个阶段那样具有弹性。尤其对许多小项目而言，一旦签署了承包合同，就几乎不再有变动的机会了。
(四)租售阶段
    当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是：在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作。
    对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常以出售为主，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租、出售并举，以出租为主。虽然租售阶段常常处于开发过程的最后阶段，但租售战略是可行性研究的一个重要组成部分。且市场营销人员一开始就作为开发队伍当中的一部分来进行工作，不管营销人员是开发商自的职员还是在社会上聘请的物业代理。
如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。因为这将涉及财务安排上的问题，开发商必须按有关贷款合约在租售阶段全部还清项目贷款。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租客的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。出租物业作为开发商的固定资产，往往还要与其另外的投资或资产相联系、以便其价值或效用得到更充分的发挥。
    应该进一步指出的是，上述开发过程主要程序中的每一阶段都对其后续阶段产生重要的影响。例如，准备工作中的方案设计与建筑设计，既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果，对建设过程中的施工难易、成本高低有影响，更对租售阶段使用者对建筑物功能的满足程度、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。所以，开发商在整个开发过程中每一阶段的决策或工作，既要“瞻前”，更须“顾后”，这是开发商成功与否的关键所在。

第二节   土地使用权的获取
一、概述
    没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是获取土地使用权。一般来说，政府机构的开发活动主要集中在对土地的开发或为房地产开发提供必要的土地。开发企业的活动则主要是获取土地使用权并在其上进行开发建设活动。为了很好地研究房地产开发的这一特性，最好的办法是先研究政府部门征用和处置土地的活动，然后再来分析开发商获取土地使用权的方式。但这并不是说所有的或大部分开发项目都要遵循这样一个顺序，因为开发商除了可以通过土地出让这个国家垄断的一级市场获取国有土地使用权外，还可以在房地产市场上通过转让，或与当前的土地使用者或拥有者合作的方式获取可供开发的土地。
二、开发商获取土地使用权的方式
    目前，中国土地使用制度仍处在从无偿、无限期到有偿、有限期的过渡阶段，尤其在内陆城市，存在着土地配置的双轨制，即政府行政划拨和市场机制并存。根据开发项目的特点，开发商既可以通过政府行政划拨，也可以通过有偿出让获取土地使用权。
(一)有关概念的介绍
    在讲述开发商获取土地使用权的几种方式之前，我们先来介绍几个常用的概念。
    1．土地使用权出让。指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。
    2．土地使用权转让。指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。
    3．土地使用年限。指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
    4．土地使用权出让金。土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。
    5．毛地价。政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(俗称“毛地”)、或未进行征地补偿的新区土地(俗称“生地”)时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。
    6．熟地价。当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地(俗称“熟地”)时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。
    7．土地使用费。土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。
[判断题]   土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换、赠与等。
答案：对
(二)获取土地使用权的方式
    总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。
三、旧城区房地产开发的特点
    经济的发展，人口的增长，使城市建设速度越来越快。在旧城区，多数房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住条件极差；旧城区交通拥挤，市政公用设施落后，生活很不方便。为了提高城市居民的居住水平，改善城市环境，适应城市经济的发展，旧城区的开发改建迫在眉睫。虽然城市四周的新城区也在不断建设，但城市建设用地是有限的，城市地价在不断上涨；同时，新城一般远离市区，交通不便，配套设施建设费用高，这些因素使得旧城区的开发改造越来越受到重视。
(一)旧城区的开发前景
    开发项目所处的位置对其本身的价值具有极其重大的影响，不同的位置决定着不同的开发类型，也决定项目将来的出售或出租收益水平。
    旧城区往往地处城市中心，历来是商业、文化活动的聚集地，在居民生活中有一定影啊；特别是那些具有民族传统色彩的地方。这些地区人口密集，人流量大，外来人员多来此购物，如北京的王府井、西单，上海的南京路等。由于所处区位优越，这些地方适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地。这些项目建成后出售或出租的价格水平较高，能够给投资经营者带来很大的级差收益。因而，好的获利前景吸引着众多的开发商，不断上涨的地价正显示着这一点。
    但旧城区的再开发面临着来自新区开发的越来越多的挑战。旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加，而城市郊区道路等基础设施和配套设施日趋完善，生活水平提高后的城市中高收入家庭呈现出明显的居住郊区化趋势，使得开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大。在北京、上海等特大城市，由于居民在旧城区愿意支付的住房价格越来越低，导致城市中心区住宅价格明显下滑。当然，国外大城市随着环境治理和城市设施改善，在经过居住郊区化之后，又开始了反郊区化即居民开始出现从郊区向城市中心区回流的趋势。开发商在选择旧城区开发建设居住类项目时，应该把握中国城市发展的阶段特性和世界城市发展的潮流。
(二)旧城区状况与开发条件
    旧城区的开发前景是令人兴奋的，但旧城区的现状与开发条件却是开发商应予以认真考虑的因素。旧城区人口密集，建筑密度高。如上海市，建筑密度高达70％～80％，有的地区甚至达到90％。这就给开发前期的拆迁、安置带来很大的困难。开发商不仅要承担为数不少的安置补助费，而且必须和当地政府一起负责落实安置用房，保障拆迁户的生活、工作不受太大的影响。旧城区的建筑物多是危旧房，其本身已基本没有使用价值。但是必须进行补偿，这对开发商而言是一笔不少的费用。除此之外。开发商在工程开工之前还必须拆除这些旧房，并清理运走，还会发生一笔拆除清理费用。
    旧城区由于历史原因，道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置杂乱，容量小而难以满足开发新建的需要。根据国家关于旧区改造“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，在旧城区进行开发建设时，开发商须按照城市发展规划，对原道路进行拓宽或翻修，对市政管线进行增容或重新埋设，建设一些学校等公共配套设施。这些项目的费用最终均会分摊到房地产开发成本中。  
    每一城市的发展均有一个总体规划，这是开发商必须遵从的条件。在旧城区，这种规划条件显得更为苛刻。规划部门考虑到城区开发应和周围地区的环境协调一致，或者为了保持传统建筑风格等原因，制定了建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区等限制条件。有的地方甚至规定了建筑物的体形、立面形式和色彩。开发商只能在这些条件下进行项目的规划设计。尤其是规划文件中的建筑物高度和容积率限制，往往决定了项目是否可行。
    限制了建筑物高度后，层数也就基本确定了，因为建筑物层高的弹性不大。限制容积率则意味着用地面积一定时，就确定了项目的规划允许建筑面积。一般情况下，由于旧城区土地费用较高，开发商希望能够在有限的用地面积内，尽量多建建筑面积，以降低单位建筑面积所分摊的土地费用即楼面地价。
[例题]   旧城区房地产开发，开发商应承担（   ）。
A． 安置补助费   B．拆除清理费   C．耕地开发基金   D．公共配套设施费
答案：ABD
[例题]   旧区房地产开发的特点有(     )。
A． 人口密集，建筑密度高   B．拆迁安置困难，补偿费用高  
C． 周围环境制约少   D．规划设计条件限制少
答案：AB
四、新区房地产开发的特点
    城市的发展往往呈放射状向四周扩展，新建小区在城市外围不断建成。随着交通条件的改善和居民生活水平的提高，这种环境优美的新建小区越来越显出其优越性。
(一)新城区的开发前景
    新城区一般处于城市的外围，和旧城区相比，其在城市中所处的位置并不优越。新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房。但是，正因为新城区位置远离闹市区，环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓。在此基础上，开发商还可以在新建小区内建设配套商业物业。由于新城区内高级住宅的入住者多为中高收入阶层，其消费层次和消费水平均比普通居民高，因而这种新建小区内的商业物业也具有很好的发展潜力，通常可以较高的价格水平出售或出租。总之，新城区开发也具有其特有的优势。
(二)新城区状况与开发条件
    新城区征用的土地一般多是城市近郊的耕地或蔬菜基地等。这里居住人口少，一般为当地农民。地上物只是树木、农作物、水井、机井和少数民房等。与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低。新城区开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少。允许建筑高度和容积率限制均不像旧城区那么严格。这样，开发商对新城区进行开发时，在一定的用地面积内可获得更多的建筑面积，如前面所述，这正是开发商所期望的。另外，对于新城区开发，升发商可以按照顾客的要求进行设计，以获得较好的使用功能和外境景观。这对于高级住宅区尤为重要。
    但是新城区开发也存在不利条件。随着政府和全社会对耕地问题的重视，政府对征用耕地进行开发建设的控制措施越来越严格，使得开发商获得政府的征地审批非常困难，征用农地所必须支付的费用也不断提高。新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地，常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线，这些配套设施均需开发商自己建设，部分设施在建设项目开工前就需完成，以满足项目施工的需要。
    新城区没有现成的道路系统，规划条件中对新城区的道路要求高，道路宽度大，建设费用需由开发商承担；新城区内还要求有足够的绿地面积，与旧城区相比，新城区绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付较高的绿化费用。上述道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用。
[例题]   新区房地产开发的特点有(     )。  
A．拆迁安置容易、费用低     B．规划条件苛刻
C．市政配套设施缺乏、投资大   D．环境幽静舒适、空气清新洁净
答案：ACD
[例题]   新区开发房地产具有的不利条件有(     )。
A． 增加安置补助费开支   B．获得土地非常困难   C．规划设计条件苛刻
D.配套市政设施缺乏   E．市政代征地数量多
答案：BDE
五、土地一级开发及其模式
    土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”“或七通一平”建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。
    1．以政府为主的模式
    组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非盈利性公营事业机构。公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。具体做法有以下三种：
    (1)将开发的熟地以成本(含管理费用)价交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让。其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。
    (2)由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。
    (3)城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。投资者在土地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例，专项用于改善园区范围内的大市政条件；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发的成本。
2．以民间为主，政府辅助支持的模式
    组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，将土地出让金作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。
3．土地一级开发的操作程序
    进行土地一级开发常用的操作程序是：(1)做出开发区域的近期、中期和长期发展计划；(2)对开发区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；(3)制定开发区域发展的控制性规划和详细规划；(4)按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；(5)由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续；(6)制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准；(7)进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件；(8)核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让(或出让)。

第三节   城市规划对房地产开发的影响
一、土地出让和房地产开发过程中的规划管理
(一)土地使用权出让过程中的规划管理
     出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地率、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
    《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。
(二)房地产开发过程中的规划管理
    房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。
    1．开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1／2000或1／500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。
    2．申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1／2000或1／500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
    3．规划设计条件审批阶段。开发商需持城市计划管理部门批准的计划任务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图(单位建筑1／500，居住区1／2000，其中一份画出用地范围)和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。
    4．设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案的总平面图(单位建筑1／500、居住区l／2000，其中一份画出用地范围)、各层平立剖面图、街景立面图等(1／100或1／200)、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位，审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。
    5．建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)，向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门接此申请后，将负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签等工作。最后签发《建设工程规划许可证》。
    6．竣工验收阶段。开发项目竣工后，城市规划管理部门将参与项目的竣工验收工作，以检查项目开发建设过程中有关规划要求设施是否得到遵守，配套建设的基础设施和公共服务设施是否已同期建设完毕。
[判断题]   《建设用地规划许可证》的颁发在《规划设计条件通知书》之前，并且规定了征地面积、总建筑面积、用地性质、位置和界限等方面的内容。
答案：错
二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标
(一)居住区开发项目技术经济指标
    为了评价居住区规划方案的经济性和合理性，经常采用以下一些技术经济指标作为衡量的标准：
1．居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。
2．居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。
3．居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。
4．总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。
5．平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户数之比。
6．居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度＝居住建筑基底面积／居住建筑用地面积。
7．容积率(居住建筑面积密度)：容积率＝居住建筑面积／居住建筑用地面积。
8．人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。
9．人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。
10．平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。
11．高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。
12．住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。
13．居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。
14．建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。
[例题]   某开发商获地150亩，规划建设用地面积80000m2，居住建筑用地72000m2，容积率
2．0，则开发商最多可获居住建筑面积(     )。
A．144000m2     B．160000m2     C．200000m2     D．72000m2
答案：A
解析：容积率（居住建筑面积密度）=居住建筑面积/居住建筑用地面积，因此，居住建筑面积=2×72000=144000m2
[例题]   某宗地居住建筑用地面积1200m2，其上建有一幢6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为900m2，该宗地的居住建筑密度为[   ]。
A．0.75   B．3.75   C．4.5   D．45000m2/ha
答案：A
解析：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积=900/1200=0.75
(二)非居住区开发项目技术经济指标
    非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目，为评价其规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准：
1．建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。
2．总建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。
3．地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。
4．建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
5．规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。
6．建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。
7．绿地率：规划建设用地范围内的绿地面租与规划建设用地面积之比。
8．停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。
9．有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。

第四节 政府对房地产市场的干预
    政府合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，应该是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。
一、政府制定干预房地产市场政策的原则
    政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。
(一)目标的确定性
    政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性；政策的后评价则要分析这些目标的实现程度、实际受益者是否与目标受益者相吻合、是否有负面作用等。这些目标通常包括：
1．使存量房地产资源得到最有效的使用。在任何时候，都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。政府通常更关注新建商品房的入住情况，而忽视存量房地产的空置问题，或对两者的重视程度不匹配。这就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。
2．保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。以住宅市场为例：长期的住房政策必须有改善住房质量的目标，必须对每个家庭的居住偏好(在住宅产权、类型、位置)加以考虑，政府应允许超过需要数量的住宅剩余存在，因为空置住宅作为住宅市场上的“蓄水池”，可为居民变更住所提供方便，迫使已不符合居住标准的住宅被及时淘汰，满足部分家庭对拥有第二住所的需要。
3、引导新建项目的位置选择。在选择新建项目位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。
4．满足特殊群体的需要。例如，在城市住宅建设中，某些家庭，如老人和残疾人等，对住房有特殊的要求，政府必须有与之相关的政策，从建设、分配和使用等方面做出特殊的安排，以满足其住房需要；又例如，随着新经济即知识经济时代的到来，发展高新技术，就成为提高中国综合国力的重要手段，因此对于高新技术产业发展所需要的土地，就需采取特殊的优惠政策。
(二)政策的连续性与协调性
    政策的连续性与协调性，首光要求体现新旧政策的衔接。新的干预市场的政策必须建立在总结历史经验教训的基础上，而不是一味地全盘否定或“新瓶子装旧酒”地沿袭旧政策；同时，还要紧紧围绕政策的终极目标，系统而全面地制定分阶段的措施。
    其次，还要体现与相关政策的衔接配套。处在改革发展中的中国经济，有许多政策问题纷繁复杂。例如，土地使用制度改革政策，就牵涉到企业制度的调整、住房制度的改革；而住房制度的改革，更涉及到一系列相关制度如工资制度、人事制度、户籍制度等的改革，可以说，住房制度的变革牵一发而动全身。
最后，还应体现多元性与系统性的统一。目前，我国正处于建立社会主义市场经济的初级阶段，社会成员的阶层差异日益突现。从富裕阶层到贫困阶层的客观存在和各阶层人员观念的差异，要求相应的政策具备多元化的特征。同时，房地产市场作为一个有机的整体，要求政府政策必须完整统一，以利于房地产市场的协调发展。
(三)政策的针对性和导向性
    政府除了制定宏观的调控政策外，还必须针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策。同时这种政策还要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。
(四)政策的公平性和效率
   公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有时为了确保基本的公平，要牺牲一定的效率；有时为了保证效率又不得不放弃必要的公平。如何处理好其相互关系，是政府制定政策的重点和难点。
二、房地产市场的宏观调控
    对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。
(一)土地供应计划的调控
    无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分大。土地作为重要的生产要素，同资金计划、劳动力计划一样，是宏观计划指导的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效尤为直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行角度来看，供求关系是决定市场状况的根本原因，我国土地由政府垄断出让，这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。
    市场化的管理机制并不意味着没有计划指导，科学的计划指导更有利于市场的发展。政府作为国有土地所有者，对土地一级市场实行垄断经营，通过制定和调整年度土地开发供应计划来调控整个房地产市场的发展。这既是行政手段，又符合经济规律中的供求关系。房地产开发商对土地的需求往往有一定的盲目性，在产业政策和市场需求等方面需要政府来引导。房地产市场发展需要建立一个有序的竞争和产业导向，而年度土地开发供应计划正是体现了这一管理意图。
    科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开的，因为透明的土地供应信息，是避免盲目竞争的重要条件。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。计划的内容包括：年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，上盖建筑物的性质、建筑面积及所需的建造费用，预计的地价款收入。
    实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政应拥有足够的土地储备。随着我国城市化进程的加速和经济的快速发展，城市土地使用过程中虽然要尽量控制耕地的减少，但同时存在着如何使农村土地高效率地转化为城市用地的问题。大范围征地是按城市规划开发土地的前提，而且大范围成片开发能取得规模经济效益。在上海浦东新区和深圳、珠海、海南等地，由政府统一将规划区土地一次预征完毕，征地费先付一小部分，余款待使用时再付清。这样做的结果，使城市开发建设用地有了足够的储备。另外，一些大城市也可以结合旧城区改造，来增辟土地储备。尽量减少用地单位的土地存量，也是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政划拨、占而未用的土地，不但违反土地管理法的规定，造成土地资源浪费，而且还可能干扰房地产市场的运行，政府土地规划主管部门应逐步按城市规划和法律规定，收回划拨超过两年而未使用的土地。
(二)城市规划的指导
    城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
实际上，社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地合理配置，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境，三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。
(三)地价的杠杆作用
    房地产价格是政府调控市场的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。
    地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、招标、拍卖三种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。
(四)税收的功能
    房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。
(五)租金的控制
    租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，租金作为房地产的租赁价格同样是政府调控房地产市场的主要对象之一，合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应。在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。与交易价格一样，租金也包含土地因素的影响。畸高的租金和租金回报率，往往意味着调控手段的无力和级差地租的流失，不利于房地产市场和整体经济的运行。
(六)金融杠杆的作用
    房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。自2002年2月21日开始，居民一年期储蓄存款利率进一步下调到1．98％，再加上20％的利息税和个人住房抵押贷款利率同时下调，导致居民个人住房消费大幅度增加；房地产开发建设贷款利率的下调，使房地产开发尤其是住宅建设投资有了显著的增长。这些金融税收政策，明显地达到了启动个人住房消费、扩大住宅建设投资规模、带动国民经济增长的效果。因此，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。
(七)住房政策的影响
    居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖政府均不能很好地解决住房问题，而市场和非市场的结合，才是解决这一问题的有效途径。目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通；经济适用房是面向中低收人家庭的准商品住宅，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导；市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。
三、房地产市场行为的规范
(一)资质审查
    为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督。其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市对受让土地使用权的资格、房地产经营和购买的资格都作了明确的规定。当然，由于市场及其主体是变化的，所以审查制度一般也是动态的。
(二)产权登记
    由于房地产不可能真正地拿到市场上去交易，所以房地产交易实际上是一种权益的交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。房地产产权登记不仅要发挥保障投资者(业主)权益的基本功能，还要发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动态跟踪管理的功能。产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。
(三)建立房地产价格评估制度
    价格的确定是房地产市场交易的另一核心内容。由于房地产价值量大，差异性也大，使房地产估价成为专业服务行业，并对房地产市场的正常运作有着非常重要的影响，因为房地产市场交易和政府管理都需要房地产估价服务的支持。
    房地产估价机构，在向社会提供系统的房地产价格信息、房地产开发成本和预测房地产价格发展的趋势方面，发挥了非常主要的作用。为政府引导市场发展，进行有关决策提供了可靠的依据；为房地产市场上的投资者进行有效的投资决策、进行公平的房地产交易，起到了积极的推动作用。房地产估价在政府土地出让、拆迁安置补偿，房地产买卖、租赁、抵押、保险、征税，房地产产权转让、投资入股，公司上市、兼并、收购，房地产诉讼、纠纷调解、仲裁等方面，为社会提供了广泛的专业服务。
(四)交易程序的规范化
    用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。例如，商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%的验资证明等文件。预售合同须经公证，必须办理预购登记，以防止房地产预售中的违法现象。
[例题]   房地产交易实质上是(     )的交易。
A．房地产权益     B．房地产实物     C．土地使用权     D．房地产产权凭证
答案：A