房地产开发流程
1房地产开发项目土地获取
2项目公司（项目部）成立
3房地产开发项目审批
4施工前各项准备工作
5房地产开发项目的工程施工
6房地产开发项目的竣工验收
7房地产开发项目的销售阶段
8房地产开发项目的物业管理阶段
第一步：房地产开发项目土地获取
一．土地获取工作流程
1、确定目标
在公司发展战略方针的指导下，结合房地产市场发展特征，确定目标。
2、项目获取途径
项目获取主要分为以下两种途径：
① 直接购买土地获取项目
通过对当地房地产市场分析和对当地政府部门公布的国有土地使用权出让公告，初步估计出让土地成交价格，结合公司实际情况，确定目标地块。
② 通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。
3、确定土地价格及报价策略
在确定房地产报价策略时可采用以下两种方式：
① 公司组织人员现场调研：根据以往国有土地交易情况和房地产市场情况，预测目标地块可能成交的最低价格和最高价格，并根据目标地块使用权的出让方式确定报价策略。
② 房地产专业公司介入：报价策略可以说是项目获取过程中较为关键的一步，报价高低直接影响到本项目最终开发利润。因此在确定报价前可考虑请专业的房地产代理公司介入，对本地块进行详细的现场调研工作，并编写完整的《市场调研报告》。准确的确定本地块可能成交的价格和报价策略。
4、办理相关竞买手续
根据土地使用权出让部门规定，准备有关资料，实地办理竞买手续。需准备资料如下：
①保证金以及进帐单
②身份证明材料主要包括：企业法人营业执照，公司法人营业执照，法人代码证等证件原件，法定代表人身份证（原件）及公章。
③需委托别人代理参与国有土地使用权出让的，需委托书原件何身份证原件。
5、现场竞买
组织人员现场竞买。
6、签订合同
如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让的有关合同。
二．土地取得所需费用
1、保证金
2、国有土地使用权出让费用
3、其它费用（地块调研费用等）
三．土地取得所需资料
1、公司营业执照
2、法定代表身份证明
3、委托书
4、企业公章
第二步：项目公司（项目部）成立
一．项目公司成立
1、公司成立准备工作。
2、申请主管部门同意进行房地产开发。
3、申请资质等级审批。
4、申请办理企业名称预先核准。
5、办理工商注册登记。
6、办理税务登记。
7、房地产开发主管部门备案
二．项目公司成立所需的相关费用
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、领证照费
三、项目公司成立涉及到主要资料
1、房地产开发主管部门意见书
2、企业章程和内设机构
3、验资证明和办公场地证明
4、公司名称预先审核申请书
5、法人资格证明和身份证明
6、企业名称预先核准通知书
7、公司专业技术人员资质证明和员工名单
第三步：房地产开发项目审批
一、审批前准备工作
1、办理土地出让手续——国土资源局
2、项目概念方案设计——设计院
项目概念方案设计必须附有项目详细的规划设计参数和效果图
3、落实足够的开发资金
二、项目立项
1、项目定位
项目定位准确与否是该项目开发成败的关键点所在，因此在确定项目定位时可考虑请专业房地产代理公司进行咨询或者组织公司人员进行现场调研，并编制《项目定位报告》。如果面对较为熟悉的房地产市场也可考虑组织公司员工进行现场调研即可。
2、确定开发方案——设计院
3、申报、审批项目建议书——计委或建委
①拟写申请立项的请示
②编写项目建议书
③准备其它材料
项目建议书是基本建设程序中最初阶段的一个初始文件，它是投资决策前对拟建项目的轮廓设想，影响着项目建设全过程和各个方面，是整个项目发展周期中的一个重要环节。
项目建议书批准后，才可进行可行性研究工作，但并不表明该项目非上不可，项目建议书不是项目是否决定建设的最终文件。
4、项目可行性研究——计委
①拟写申请可行性研究的请示。
②编写可行性研究报告
③项目建议书批复及有效的计划文件
④规划局出具的可行性研究红线图。
⑤环保局的环境评估报告的批复
⑥分别委托做上下水、电、气、热、电讯供给咨询方案。
⑦银行贷款意向书
⑧国土资源局用地预审意见书
⑨准备其他相关材料
⑩可行性研究报告审批
第四步、施工前各项准备工作
一、项目选址定点
1、测绘地形图和网管现状图——测绘院
2、办理选址意见书——规划局
需提交材料如下：
①申报表
②立项文件
③申请用地函件
④工程简要说明和选址要求
⑤意向位置的1:1000的地形图
⑥其它相关资料
3、申请用地红线和用地准备通知书——规划局
二、办理建设用地规划许可证——规划局
①建设用地规划许可证申请表。
②计划部门批准征用地的计划任务书。
③1：1000地形图。
④定点、规划设计条件通知书中要求的取得的有关协议文件。
⑤建设项目选址意见书（勘测红线）、规划设计方案通知书。
⑥其它相关资料
三、环境影响评估的批复—环保局
办理环境影响评估批复需提交如下材料：
①环评单位的建设项目环评申报表
②环境影响评估报告书（符相应的磁盘拷贝）
③环境影响登记表（环保局办事窗口领取）
④立项批文
⑤专家审批意见（经专家评审的环评报告）
⑥建设项目总平蓝图
⑦修改对照表（经修改的送审稿）
⑧建设单位主管部门或建设单位在环评书上按章并签署意见。
⑨环评单位的资质证书
四、办理单项工程规划许可证
1、申请排水设计要点——规划局
2、排水施工图设计——设计院
3、综合管线设计要点——规划局
4、管线施工图设计——设计院
供电、电信、有线电视路灯煤气等管线施工图设计
5、申请给水设计要点——规划局
6、给水方案论证——自来水公司
7、给水施工图设计——自来水公司
8、申报单项工程施工图——市政处
9、给水施工图设计修改——自来水公司
10、各管线施工图设计修改——设计院
11、排水施工图修改——设计院
12、市政竣工测算委托书——测量单位
13、办理单项工程规划许可证——规划局
五、办理投资许可证
1、申报审计——审计局
2、办理投资许可证——计委
3、开工前成本测算——项目公司
4、办理开工许可证——计委
六、办理建设工程规划许可证
1、初步设计方案——设计院
2、初步方案报批——规划局
3、征询消防、教育、交警、人防等部门书面意见
4、修改方案单体图——设计院
5、单体方案审批——规划局
6、施工图设计——设计院
7、施工图消防审批——消防局
8、建委面积核定——建委
9、灰线检验——规划局
10、办理建设工程规划许可证——规划局
9、古建园林工程设计费
10、其它费用
七、施工报建登记——建委（施工许可证）
施工报建登记所需资料：
①建设项目批准文件；
②建设工程项目土地使用合法证明文件；
③施工图设计文件审查批准书；
④资金证明（银行出具的审计报告）。
八、房地产开发项目工程建设招投标——招标办
1、办理招标登记、招标申请
2、招标准备
3、招标通告
4、编制招标文件并核准
5、编制招标工程标底
6、标底送审合同预算审查处确认
7、标底送招标办核准，正式申请招标
8、投标单位资格审批
9、编制投标书并送达
10、召开招标会，勘察现场
12、评标、决标
13、发中标通知书
14、签订工程承包合同
15、工程承包合同的审查
九、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
第五步、房地产开发项目的工程施工
1、施工场地的“三通一平”
2、施工单位进场和施工暂设
3、工程的基础、结构施工与设备安装
4、施工过程中的工程质量监督
第六步、房地产开发项目的竣工验收
1、办理单项工程验收手续
2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
3、商品住宅性能认定
4、竣工统计登记
5、办理竣工房屋测绘
6、办理产权登记
第七步、 房地产开发项目的销售阶段
1、提交完成建设项目投资证明
2、签署预售内销商品房预售款监管协议
3、办理《内销商品房预（销）售许可证》
4、销售项目备案
5、委托中介代理机构进行销售
6、与购房者签订认购书
7、与购房者签订买卖契约
8、办理预售登记
9、办理转让登记
10、办理房地产抵押登记手续
11、楼宇交付入住
12、质量保证书和使用说明书
31、办理产权立契过户手续
第八步、 房地产开发项目的物业管理阶段
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
