房屋建筑基础知识

房屋建筑分类

房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。

1 、按建筑物使用性质分类

⑴居住建筑

⑵公共建筑

⑶工业建筑

⑷农业建筑

  居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

2 、按建筑物（住宅）的层数分类

（1）低层建筑： 1 ～ 3 层

（2）多层建筑： 4 ～ 6 层

（3）中高层建筑： 7 ～ 9 层

（4）高层建筑： 10 层、多层24米以上。

（5）超高层建筑：建筑总高度100米以上

3 、按建筑结构分类

建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。

⑴砖木结构

这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和 柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

－特点：层数较低，一般在 3 层以下。 1949 年以前建造的城镇居民住宅， 20 世纪 50 ～ 60 年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。

⑵砖混结构

这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

－特点：建造层数一般在 6 层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。

⑶钢筋混凝土结构

承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

－特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。

⑷钢结构

主要承重构件均是用钢材制成。

－特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

4 、按建筑施工方法分类

⑴现浇、现砌式建筑

－这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。

⑵预制、装配式建筑

－这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。

⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑

－这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。

5、按建筑物耐火等级的分类

分为一、二、三、四级，其中一级耐火性等最好。建筑材料分为非燃烧材料、难燃烧材料和燃烧材料。

6、按建筑物耐久年限分类

 

一级：耐久年限为100年以上，适用于具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物。

　　二级：耐久年限为50年以上，适用于重要的公共建筑物。

　　三级：耐久年限为40～50年，适用于比较重要的公共建筑和居住建筑。

　　四级：耐久年限为15～40年，适用于普通的建筑物。

五级：耐久年限为15年以下，适用于简易建筑和使用年限在15年以下的临时建筑。

教材上分类：按主体结构确定的的建筑物耐久年限分为一、二、三、四级，其中一级耐久年限为100年以上、二级为50-100年、三级为25-50年、四级为15年以下。

7，按房屋完损等级的分类

（1）    完好房屋：10-8成新

（2）    基本完好房屋：7-6成新

（3）    一般损坏房屋：5-4成新

（4）    严重损坏房屋：3成以下

（5）    危房

建筑构造

竖向构件：基础、墙体、柱等

横向构件：地面、楼板、梁、屋顶等

1、 基础：

按构造形式，可分为：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础和桩基础。

2、 墙体、柱

承重墙和非承重墙，非承重墙分为填充墙、隔墙、幕墙，幕墙分为玻璃幕墙、铝板幕墙、不锈钢幕墙、花岗石板幕墙。

3、 门窗

4、 地面、楼板和梁

地面的名称通常以面层材料命名，如面层为水泥砂浆则称为水泥砂浆地面（简称水泥地面），面层为水磨石则称为水磨石地面。按面层所用材料和施工方式不同，常见的地面有以下几类：

（1）   整体类地面，包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等。

（2）   块材类地面，包括普通粘土砖、水泥花砖、陶瓷地砖（地板砖）、人造石、天然石板以及木地板（复合木地板、实木地板）等。

（3）   卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶地面、地毯等。

（4）   涂料类地面。

楼板的基本接轨是面层（同地面）、结构层和顶棚。

结构层按材料不同分为木楼板、砖拱楼板、钢筋混凝土楼板、钢结构等

顶棚又称天花，分为直接式顶棚和吊顶棚，直接式顶棚是直接在楼板结构层下喷、刷或粘贴建筑装饰材料。吊顶棚简称吊顶，一般由龙骨和面层组成，有塑料吊顶、铝板吊顶、玻璃吊顶等。

梁是跨过空间的横向构件，主要起结构水平承重作用。

5、 楼梯

建筑物垂直交通设施主要有楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道等。

（1）. 楼梯按平面形式如何分类？

　　分为单跑直楼梯、双跑直楼梯、双跑平行楼梯、三跑楼梯、双分平行楼梯、双合平楼梯、转角楼梯、双分转角楼梯、交叉楼梯、剪刀楼梯、螺旋楼梯等。

　　螺旋式楼梯对建筑室内空间具有良好的装饰性，适用于公共建筑的门厅等处，但不能作为主要人流交通和疏散楼梯。

（２）．楼梯的组成、作用和尺度要求？

　　楼梯一般由梯段、平台和栏杆扶手三部分组成。

楼梯梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由若干个踏步构成。每个梯段的踏步数量最多不超过18级，最少不少于3级。两平行梯段之间的空隙称为楼梯井，公共建筑楼梯井净宽大于200mm，住宅楼梯井净宽大于110mm时，必须采取安全措施。楼梯坡度范围在25°~ 4 5 o之间，普通楼梯的坡度不宜超过38o，30o是楼梯的适宜坡度。

6、 屋顶

常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶等，不常见的有球面、曲面、折面等。

 

建筑设备

建筑设备指安装在建筑物内为人们居住、生活、工作提供便利、舒适、安全等条件的设备。主要包括以下几个方面：                                             　建筑给排水

　　建筑通风

　　建筑照明

　　采暖空调

　　建筑电气

　　电梯

 

房地产基础知识
一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、 土地的开发和再开发；
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、 房地产物业管理；
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

 

 

 

建筑图纸分类

建筑工程图:

    建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时标明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资料。建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的内容、深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务; 施工图是施工单位组织施工的依据;竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。

建筑总平面图:

     建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要标明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并标明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的内容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。

建筑施工图：
　　建筑施工图简称建施。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，标明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立面图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。建筑工程施工图简称施工图，是表示工程项目总体布局，建筑物的外部形状、内部布置、结构构造、内外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完事的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。

 

结构施工图:

    结构施工图简称结施。它是由设计部门的结构专业人员进行设计的。结构施工图主要表示建筑承重骨架的类型、结构构件布置情况、大小尺寸、形式种类、所用材料以及构造、施工要求等，并反映建筑、给排水、暖通、电气等工种对建筑结构的要求。主要用作放灰线、刨槽、支模板、绑钢筋、浇注混凝土、安装梁板柱、编制预算和施工进度计划的依据。结构施工图包括结构设计总说明和基础平面图、柱网布置图、楼层结构平面布置图、屋顶结构平面布置图等基本图以及表示各种承重构件(如基础、柱、梁、板、屋架、雨篷、支撑等)形状、大小、内部构造情况的详图等。

七、如何看住宅建筑图

1、怎样看住宅建筑的平面图?

住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。人们在购买或选择住房时往往出现这种情况，即欲购买的住房还没竣工，甚至还没有建造或已建造竣工，但不能前往查看，这时人们只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。住宅建筑平面图，是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗地讲，就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上，以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     的比例，如：1:100，1:50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。

2、怎样看住宅建筑的立面图？

住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高，屋顶的形式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定的立体感。

3、怎样看住宅建筑的剖面图？

住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的纵剖面图示符号。

4、怎样看住宅建筑的透视图和表现图？

住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困难，有些透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一种艺术伤口具有很强的艺术感染力。目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。

34.下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是(　　)。

　　A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏

　　B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

　　C.凡承重墙、柱子、大粱或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

　　D.标高的单位用毫米计

 

　　35.某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体(　　)，

　　A.既是外墙也是纵墙

　　B.既是外墙也是横墙

　　C.既是山墙也是纵墙

　　D.既是山墙也是横墙

建筑开间、进深、层高、净高、建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率等

11、住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

12．住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不足；另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。

13．住宅的层高

层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米 。住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化背景之下都是有差异的。例如，我国传统的民居都造得比较高大，古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低。而一些地震频繁、多火山的国家或地区，为抵御灾害，往往层高较低。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在2.8米左右。据测，层高每降低0.1米，造价就降低1%左右。一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；层数越多，层高可相应压缩。

14.住宅的净高

净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。

15．小区的规划建设用地面积和建筑面积

小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。

16．建筑容积率和建筑覆盖率（建筑密度）

建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。

建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等。

（2005年试题）在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为(　　)。

　　A．28.60％　　

　　B．35.00％　　

　　C．40.00％

　　D．50.00％

12、建设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。

　　A．工程质量监督机构

　　B．建设单位

　　C．工程监理单位

　　D．房地产开发生管部门

 

17.绿化率与绿地率的区别

其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。

房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所言，是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。

试题：某地块面积为2000平方米，城市规划规定的限制指标为：容积率为3.0，建筑密度为30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下来建设方案中最为可行的是（  ）

A, 建筑物地面一层建筑面积800平方米，总建筑面积为5000平方米。

B, 建筑物地面一层建筑面积1400平方米，总建筑面积为6000平方米。

C, 建筑物地面一层建筑面积600平方米，总建筑面积为5500平方米。

D, 建筑物地面一层建筑面积600平方米，总建筑面积为2500平方米。

 

 

房屋产权及条形楼、点式楼。

28、住宅的产权

住宅的产权一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，简单地讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。

29．住宅的占有权

占有权一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。

30．住宅的使用权

对住宅使用的权力称住宅的使用权。行使使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等“外人”。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。

31．住宅的收益权

收益权是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如上文提到的出租。

32．住宅的处分权

处分权由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。

33、如何区分板楼和塔楼

可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。

 

十二、如何看清楼房间距 

对购楼者来说，房屋间距要大些，居住得要舒适些。到底怎样的间距才合理呢？有关规定是：楼距是楼高的0．7倍，此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为0．5倍。如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。应注意的是： 
    1、这个0．7倍是指首层的间距标准，层数越往上，间距标准越低。 
    2、同样的间距，塔状的楼房比长条形板式的楼房好些，因前者较短，互相遮挡的情况比较轻微，因此通风采光好些。 
    3、个别情况下，间距虽窄，但若有出风处，这种情况会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的。但购楼者要到现场实地多体验几次，才能判别哪些单元风只从侧旁吹过而风不入室。 
    4、假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同，其实际楼价是不同的，间距窄者实质上升了楼价。 
    5、成都由于日照的关系通常楼距是楼高的1倍，才能满足通风采光达到优良的标准。

 十三、多层和高层各有什么特点

1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。 
2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。 
3、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。