征收评估价格平衡初探
李勇 蔡旺 河南省豫建房地产评估咨询有限公司
该文荣获2011年度河南省房地产估价经纪优秀论文二等奖
摘要：随着征收分户评估报告的提供，评估价格的平衡问题成为了征收评估中非常重要的问题之一，本文从征收评估价格平衡目的着手，分析了价格平衡的原则、应考虑的因素，提出价格平衡的一些方式、方法。
关键词：房屋征收；价格平衡；初探
一、引言
房屋征收评估关系着征收人、被征收人的切身利益，公开、公平、公正是征收评估应遵循的基本原则，在征收补偿中，当事人双方不仅关注项目自身评估价格的高低，而且对评估价格的平衡问题，即评估价格差异的合理性也十分关注。价格的平衡问题是征收评估争论的焦点，也是征收双方当事人产生矛盾和冲突的主要原因之一。所以价格平衡关系着征收评估工作的成败，是征收评估应考虑的重点问题之一。
二、价格平衡目的
价格平衡是保证评估价格客观、合理，各评估价格之间差异合理，相互衔接，避免因横向和纵向比较而产生矛盾。具体有以下几个方面：①使同一时期、同一地段房屋评估价格在合理范围内，防止类似房屋评估价格差距太大，不同类型房屋评估价格差异不合理。②使同一时期、相邻或相近地段的房屋评估价格差异合理化。③防止一定期间内，不同征收项目的同类房屋评估价格不合理差距等。
三、价格平衡的原则
①遵守相关法律、法规，坚持独立、客观、公正的基本原则。②征收项目情况复杂，要因地制宜、因情而异，在遵守相关法律、法规，坚持独立、客观、公正基本原则的大的框架下，注重合情合理，达到科学与艺术的完美结合。
四、价格平衡应考虑的因素
影响价格平衡的因素很多且不同项目应考虑的因素也不尽相同，在实际工作中，应考虑的因素主要有以下几项：①类似房屋的市场价格。②新开发的具有类似使用功能的房屋的市场价格。③周边房屋征收的评估价、补偿价。④同一区域内用途相同或相近但类型不同的房屋的评估价格。如就居住用房而言，就可分为多层、高层、新房、旧房、自建房、别墅等类型，评估时要考虑其间的价格平衡问题。⑤用于产权调换的房屋的市场价格、评估价格。⑥同一项目由两家以上评估公司进行的，要充分考虑其他评估公司的评估价格。⑦征收人与被征收人的心理预期，双方预期差异及原因。⑧当地征收政策等。
五、如何进行价格平衡
平衡价格不是人为主观对评估价格进行非正常的调整，而是在遵守相关法律、法规等基础上，充分考虑征收项目具体情况、房地产市场状况、补偿方案、类似征收项目评估价格等众多相关因素基础上，采用科学合理的估价技术思路和估价方法，对被征收房屋进行评估，使不同评估价格之间差异合理化。
（一）不同区域的平衡
同一时期、不同区域的评估价格平衡，首先建立在不同项目的征收评估价格合理分析基础上，分析主要着眼于以下三个方面：①其他项目评估价格的客观真实性；②与本征收项目在区域上的差异点；③不同区域房屋自身之间的差异点。在以上分析的基础上，分析房屋区位状况、个别状况对价值的影响程度，判断评估价格之间的合理差异度，平衡评估价格。
（二）不同时点的平衡
不同时点房屋评估价格的平衡，要遵循不同时点的客观价格的计算与本地房地产市场状况变化相一致的原则。
（三）不同公司的平衡
征收评估由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，做到评估标准和参数协调一致，从而使评估价格统一协调。
（四）项目自身的平衡
对同一项目自身的价格平衡，把项目作为一个整体考虑，统一评估口径和标准，一是对本评估项目内的各类房屋评估价格进行比较平衡，检查各类房屋之间的评估标准和口径是否一致，其价格有无异常，各评估结果之间有无矛盾；二是在同类房屋的评估价格中进行比较平衡，主要检查本类房屋的不同位置、结构、年代、楼层或档次等的评估价格之间差异是否合理。
当征收评估项目较小的时，项目自身评估价格的平衡相对容易，但当规模较大时，平衡难度很大，只有采用合理的技术思路和估价方法，才能事半功倍，降低价格平衡难度。在征收评估的具体实践中，一些估价技术思路与估价方法是值得借鉴的。
1、估价对象的合理分类。
根据估价对象用途、结构、位置等因素将估价对象合理分类，然后按类评估，这样评估价格不易出现原则性的错误，也便于价格之间的比较平衡。比如我们可按房屋用途分为大类，在大类中又按地段分为好、中、差小类，在小类中又按结构、成新度或档次等细分为小小类。通过层层分类从而使杂乱无章的估价对象条理化，达到房屋评估价格按高低依次排列，形成了一个相互联系的价格链，既利于评估人员统一评估标准、便于参数的合理选取和调整，又利于征收当事人理解和接受评估结果。当然分类的方法多种多样，我们在综合分析估价对象的区域状况、自身状况、市场状况及各种因素对房屋价格影响程度的大小等情况，采用合理的分类方法。
2、间接比较法的应用。
我们可以将征收范围内房屋类型相同、功能相同或相近、同一区域的房屋归为一类，选取该类中具有代表性的房屋作为标准房屋，利用市场比较法测算标准房屋的市场价格作为基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、成新等影响房屋价格的因素，对基准价格进行适当的调整、修正，确定其评估价格。间接比较法的优点是条理分明、简单且易于操作、类似房屋评估价格相互合理衔接、便于解释和说明。
计算样表
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影响因素 |
权重 |
标准状况 |
估价对象1 |
估价对象2 |
…… |
估价对象n |
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因素1 |
ｆ1 |
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因素2 |
ｆ2 |
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·
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· |
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因素n |
ｆn |
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综合 |
1 |
100 |
N1 |
N2 |
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Nn |
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评估价格 |
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A |
=A×N1／100 |
=A×N2／100 |
|
=A×Nn／100 |
备注：评估价格A为选取的标准房地产通过市场法测算的价格，N1、N2、Nn等为这类房地产中其他各估价对象影响因素得分。
3、潜在毛收益乘数法的应用。
潜在毛收益乘数法是预测估价对象未来第一年的潜在毛收益，然后将未来第一年的潜在毛收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。在实践中，收益乘数法我们一般分五个步骤进行：①将估价对象合理分类，例如将同一区位、成新接近、空置率和运营费用接近的房屋分为一类；②根据各类中房屋情况，通过市场调查测算各类房屋所采用的收益乘数；③测算各估价对象的潜在毛收益；④测算各估价对象评估价格；⑤评估价格之间比较分析，分析不合理差异原因，修正调整。
潜在毛收益乘数法，这种方法的优点是：①在合理分类的情况下，能保证测算的科学合理性；②省去了对众多估价对象的空置率、运营费用、剩余使用年限等大量的分析比较；③同时由于以上两个原因，可以使估价对象评估价格之间差异合理、互相衔接，更重要的是在评估价格出现非正常差异时，非常容易分析出差异产生的原因，便于修正和调整，降低了评估价格平衡的难度。
计算样表
|
类别 |
估价对象 |
潜在毛收益 |
潜在毛收益乘数 |
评估价格 |
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类别1 |
估价对象1 |
PGI1 |
PGIM1 |
= PGI1×PGIM1 |
|
估价对象2 |
PGI2 |
= PGI2×PGIM1 |
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·
·
· |
·
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· |
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· |
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估价对象n |
PGIn |
= PGIn×PGIM1 |
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类别2 |
估价对象1 |
PGI1 |
PGIM2 |
= PGI1×PGIM2 |
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估价对象2 |
PGI2 |
= PGI2×PGIM2 |
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·
·
· |
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· |
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· |
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估价对象n |
PGIn |
= PGIn×PGIM2 |
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· |
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类别n |
估价对象1 |
PGI1 |
PGIMn |
= PGI1×PGIMn |
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估价对象2 |
PGI2 |
= PGI2×PGIMn |
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· |
·
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· |
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· |
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估价对象n |
PGIn |
= PGIn×PGIMn |
4、路线价法的应用。
路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求取平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地平均价值的方法。运用路线价法估价一般分为六个步骤：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制定价格修正率表；⑥计算临街土地的价值。
虽然路线价法只适用于街道较规整、街道两侧的土地排列较整齐土地的评估，但其对多宗地的评估时能省时省力，保证评估结果相对公平、合理，有利于各评估价格的互相衔接，同时也便于各评估价格的平衡，对价格平衡方面与间接比较法有异曲同工之效，是征收评估中可以优先选用的方法之一。
六、结束语
房屋征收评估项目复杂、涉及内容多、评估难度大，评估价格平衡更是争论的焦点和评估的难点，房地产估价师只有保持高度的责任心、严谨的工作态度和创新精神，坚持独立、客观、公正的原则，把科学、经验和艺术紧密地结合起来，才能圆满地完成此项工作。
参考文献：
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会编. 房地产估价理论与方法. 建筑工业出版社
