房屋征收中影响评估价格的一些因素
该文荣获2011年度河南省房地产估价经纪优秀论文二等奖
作者： 李红程
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摘要：本文主要论述了房屋征收中影响评估价格的一些因素，主要从个别因素、环境改变因素、客观环境因素方面分析对评估价格的影响及评估思路，以利于在房屋征收中更好地把握这些问题。
关键词：房屋征收 影响因素 评估
在房屋征收评估中我们经常遇到各种各样影响评估价格的因素，影响因素多而复杂，有些因素对价格的影响小，有些因素对价格的影响大，有些因素容易处理，有些因素难于解决。这些因素有的是房屋自身的状况改变引起的，有的是环境因素的改变引起的，有的是客观形成无法改变的，有的是可以通过有效管理主观规避的。本文中我们举出一些实例进行一下分析，以利于我们更好地在房屋征收评估实践中把握这些问题。
一、个别影响因素
1、多层楼房影响因素。多层楼房影响评估价格的因素主要包括楼层次、朝向、户型设计、层高、朝阳、通风、采光、基础配套设施等，这些因素都可以通过市场比较法进行评估，难点是因素的修正系数需要经过长期的数据积累、汇总统计，才能形成。
2、自建房影响因素。自建房影响评估价格的因素比较复杂，通常自建房没有经过统一规划，户型设计有局限性，朝阳、通风、采光、基础配套设施参差不齐。评估时需注意不同的房屋，价格须有区别，一个区域内的房屋评估价格要有一个整体的平衡。另外随着城镇旧城改造进度的加快，自建房、房屋征收规划区域内的房地产市场交易实例越来越少，有的时候收集起来非常不容易，所以平时注重实例的收集成为估价人员的一项重要职责。
3、房屋院落的影响因素。城市旧城区和县域区域带有独门独户院落的房屋较多，在这些年的房屋征收（以前为房屋拆迁）评估中，独门独户院落的房屋的评估一直是一个难点。评估类似的独门独户院落的房屋，通常最适合运用的是市场比较法，有的时候市场上存在相同区域、类似的交易实例，可以运用市场比较法进行评估，但是更多的时候是市场上一段时期内没有相同区域、类似的交易实例可供比较、参照，无法用市场比较法进行评估，这种情况下我们不得不采用成本法，成本法中土地的取得费用或者叫土地使用权的价值评估是一个难点。如果土地使用权类型是出让，则比较好计算土地使用权的价值（但是土地使用权或房地产的增值收益部分不容易界定）；如果土地使用权类型是划拨，则不容易于计算土地使用权的价值，根据通常的计算过程得出的估价结果往往和房地产的实际价格水平脱节。
4、房屋室内外装修的影响因素。现在室内外装修的房屋较多，室内装修往往包括地板砖、木地板、墙裙、墙面装饰、吊顶等，室外装饰有外墙装饰、门楼屋顶屋檐装饰等，这些装修可以采用市场比较法连同房屋一起评估，也可以采用定额单独作价，但是都有一个效用和现值不一致的问题，如何使两者结合起来，判断其可以被当事各方都接受的价值成为房屋装修评估的关键问题。
5、用途改变的影响因素。现在临街住宅楼房的一层、棚户区临街住房产权登记用途一般为住宅，而实际用途改为商业经营的情况很多，房屋征收时依据房屋征收部门的界定用途评估，如果界定为商业用途，则运用市场比较法评估出房屋的商业价值；如果界定为住宅用途，则应该在考虑住宅价格的同时体现该房屋的临街因素增值额，评估出该类住宅房屋的价值。
二、环境改变影响因素
估价实践中，环境因素的变化对房屋征收中房地产评估价格的影响，举出几个例子。
1、某毗邻风景区的旧城区域，原来是一片待改造的棚户区，后来房屋征收了一部分，在风景区和棚户区之间修建了一条环绕风景区的道路，并绿化、美化了周围环境，棚户区住户出行更加方便，临道路的棚户区楼房视野变得更加开阔，楼房二层以上站在室内便可以眺望风景区。
2、原来是一片待改造的棚户区，后来房屋征收了一部分，在棚户区之间修建了一条河道，引入清澈的河水，河道的两旁进行了绿化、美化，空气更加清新，河道两旁住户出行更加方便，交通更加便利，甚至临河道两旁道路的住户把原来的住房用途改变成了商业用房（超市、旅馆等）。
3、原来的城市道路较窄，征收了道路两旁一部分的房屋，进行了扩路，扩路后两旁的住户有的改变了房屋用途，有的虽没有改变房屋用途，但是出行更加方便，交通更加便利。
以上几个实例说明，如果分前后两次房屋征收，影响房屋的区域因素改变了，因为区域因素的改变提升了未房屋征收棚户区的房地产价值，重新评估未房屋征收棚户区的房地产价值就会区别于已房屋征收棚户区的房地产价值，甚至其价值区别很大，这给实际评估带来了困难，首先无相同区域因素的交易实例存在，无法运用市场比较法进行评估；即使有相同区域因素的交易实例存在，可以运用市场比较法进行评估，如果前后两次房屋征收的征收时间间隔时间不长，容易引起被征收人对评估价格的异议，即使前后两次房屋征收的征收时间间隔时间较长，但是无形中增加了征收成本，其效果比起来一次性房屋征收要差得多。解决这类问题的办法是征收部门应尽可能统筹兼顾，做好长期规划，成片改造，整体征收，看似投入较大，实则无形中节约了投入成本，提高了征收效率。
三、客观环境影响
处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。
一个范围较大的一次性房屋征收区域内，一部分区域距离化工企业较近，周围空气粉尘、气味污染较重，房地产需求较少，房地产价值较低；一部分区域则远离化工企业，周围空气污染较轻，有一定的房地产需求，房地产价值较高；这种情况和类似的情况在房屋征收中普遍存在，如果实际估价中区别对待，两种评估价格相差较大，就可能造成征收工作的困难，并且相关各方都不容易接受，达不到房屋征收的理想效果。这种情况如果在政策、标准允许的范围内，尽量缩小两种评估价格的差距，或许能更好地被相关各方所接受。
房屋征收是一项长期的社会活动，涉及到人民群众的切身利益和相关各方的利益。估价机构起到中介评估的作用，估价人员如何准确、客观地对被征收的房屋进行评估作价是配合房屋征收工作的重要环节，估价人员只有在长期地实践中钻研业务、积累估价经验，才能把房屋征收评估工作做得更好。
