建筑面积计算规范不同对估价的影响
延津县公正房地产评估有限公司 王建新 彭华
该文荣获2011年度河南省房地产估价经纪优秀论文三等奖
建筑面积是建设工程领域中一个非常重要的经济技术指标，在工程造价管理和房地产估价方面有十分重要的作用。作为房地产估价师建筑面积的计算是必要的专业技术基础，建筑面积直接决定着房地产评估价值，建筑面积计算规范的不同以及由此引起的相关影响不可避免的应当引起我们的重视。
一、现行建筑面积计算标准
房屋建筑面积的计算国家有关部门对此分别制定了规范，目前有《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）和《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000），前者适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算，而后者适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及毗连居民点的房产测量。《建筑工程建筑面积计算规范》中的建筑面积主要作为工程造价的技术指标使用，而《房产测量规范》中的建筑面积主要用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料，由此可见两者适用范围是存在差异的。房地产估价师估价时依据的房屋所有权证上的房屋建筑面积是按照《房产测量规范》测量计算的，这两个规范虽然主要计算建筑面积的规定相同，但两者之间还是存在差异的。
二、《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》的不同之处
1、高度不足2.2米的房屋是否计算面积存在不同
《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.1规定：单层建筑物高的不足2.2米者应计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不应计算面积。
《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.2规定：单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层层高在2.20米及以上者应计算全面积；层高不足2.20米者应计算1/2面积。
《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.5规定：地下室、半地下室层高在2.20米及以上者应计算全面积；层高不足2.20米者应计算1/2面积。
建筑物的门厅、大厅、架空走廊、立体、书库、、立体仓库、立体车库、建筑物顶部的楼梯间等层高不足2.20米者均计算1/2面积。此外，利用坡屋顶内的空间和多层建筑坡屋顶内以及场馆看台下净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部位不计算面积。
《房产测量规范》对于房屋层高在2.20米以上的部位计算建筑面积，而对于层高小于2.20米的房屋则均不计算面积。
2、雨篷计算面积的规定不同
《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.16规定：雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算；按其规定雨篷不分有柱与无柱只要宽度超过2.10米即计算1/2的投影面积，而《房产测量规范》8.2.3规定：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计算建筑面积。
3、阳台面积计算规定不一致
《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.18规定：建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算；不区分阳台封闭与不封闭均计算1/2的水平投影面积；而《房产测量规范》8.2.2规定：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其规定阳台面积计算区分封闭与不封闭。
4、室外楼梯面积计算规定不同
室外楼梯面积计算两个规范规定的不同，《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.17规定：有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。3.0.24规定：无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯不应计算面积。《房产测量规范》中则与之规定不同，《房产测量规范》8.2.1规定：属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8.2.2规定：为无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。
三、采用成本法计算建筑安装工程费应注意的问题
房地产估价师在采用成本法中的单位面积法求取建筑物的建筑安装工程费时，应分析建筑面积依据的建筑面积是否为按《房产测量规范》计算的房屋建筑面积，如是按照《建筑工程建筑面积计算规范》计算的房屋建筑面积，应统一按《房产测量规范》计算房屋建筑面积；其实成本法中的单位面积法实质上也是一种市场法，求取估价的建筑物建筑安装工程费采取单位面积法测量时，对选取与该类似建筑物的建筑安装工程费密切的单位建筑面积作为比较单位，也应先对类似建筑物的建筑安装工程费进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续的修正和调整建立一个共同的基础，即统一面积内涵和单位，否则将不能保证求取的建筑安装工程费的准确性。
四、不同建筑面积计算规范的正确使用
房地产估价机构和房地产估价师进行房地产估价时，依据的建筑面积与工程造价中的建筑面积由于依据规范标准的不同，显然在估价时不宜直接采用，为此房地产估价师在确定其单位工程的单位面积建筑安装工程费时，首先应根据该类似工程的施工图纸或实地测量的数据按照《房产测量规范》计算其建筑面积，即使其面积内涵和单位统一，然后根据其建筑安装工程总造价计算确定单位面积的建筑安装工程费，使类似建筑物的单位建筑安装工程费用与测算后的估价对象建筑物建筑安装工程费的面积单位统一，估价结果准确性、可靠。
总之，建筑面积不仅是建筑领域非常重要的一个经济指标，也是房地产估价的重要依据，其准确与否直接影响着房地产估价结果的准确性，直接关系着房地产估价报告使用者的切身利益，因此房地产估价师应正确理解和掌握不同建筑面积计算规范的差异和调整、修正方法，以避免和减少由此可能给房地产估价报告使用者带来的损失。
作者：王建新 彭华
单位：延津县公正房地产评估有限公司
单位地址：延津县城南大街路西6号
邮编：453200
联系电话：13525061766
