关于河南省房地产估价机构发展房地产咨询业务的建议
崔永强 河南省豫建房地产评估咨询有限公司
该文荣获2011年度河南省房地产估价经纪优秀论文鼓励奖
一、房地产咨询业务概述
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令第97号）第2条：“本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动”。从法律和部门规章层面来看，我国房地产咨询是房地产中介服务的一种，是为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动。
房地产咨询是对知识的“扩大再生产”，是情报和信息的交流，房地产咨询机构凭借掌握的理论知识、信息和实践经验，对房地产投资决策、风险规避、市场现状及其发展趋势预测等提出较为权威性和指导性的意见，房地产咨询业务贯穿整个房地产开发、经营使用过程，它是一个连续的系统性过程，在整个房地产价值链中发挥着重要的作用。
二、房地产咨询业务发展前景
（一）政府对现代服务业越来越重视
党的十七大明确指出要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，促进经济增长，发展现代服务业，提高服务业比重和水平。同时要加快形成我国的现代市场体系，进一步整顿和规范市场秩序，规范发展行业协会和市场中介组织。房地产咨询业作为典型的现代服务企业，随着中国市场经济的进一步成熟，市场对咨询业的认知程度不断提高，房地产咨询服务行业在国民经济中将发挥重要的作用。
（二）房地产咨询业服务对象全球化
国际房地产咨询业经过上百年的发展，建立了较为成熟的业务模式和服务链条，其中比较知名的代表机构即所谓的“五大行”：世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴维斯、高纬环球、高力国际，主要的客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主和需求者。随着全球经济一体化进程的加快，国外越来越多的机构和个人需要在我国投资和置业，国际房地产咨询机构的进入，众多高端咨询业务的出现，使我国的房地产咨询业服务对象面临全球化发展。
（三）房地产咨询业务将细化分工
伴随着中国房地产业的蓬勃发展和不断规范成熟，房地产中介服务业也在不断细分，进一步向着专业的方向深化，房地产咨询业作为知识密集型产业，处于中介服务业的高端，由于服务产品的多元化，房地产咨询业务根据项目类别和处于房地产活动中的阶段进行产品细分，凸显专业优势，向纵深方向发展，能够为政府、机构和个人解决房地产活动中遇到的实际问题。
（四）房地产咨询业的价值得以体现
房地产市场的不完全竞争性、房地产产品的独特性及投机等行为，导致市场机制的作用遭到扭曲，给公平交易带来困难，房地产咨询业务是专业人士通过数据信息的汇总和分析，对房地产投资决策、风险规避、降低交易成本、物业管理等提供专业意见，尽量使不对称信息趋于对称，保障信息畅通，促进公平交易，减少交易成本，降低交易风险，体现房地产咨询业的社会价值和经济价值。
三、国内房地产咨询业务发展现状
目前，中国房地产咨询业还处于萌芽状态，在许多地方，尽管存在大量房地产咨询活动，但通常是依附于其他业务或只限于项目报批的需要，普遍未受到应有的重视，房地产咨询业的发展明显滞后，未能形成一个成熟的业务体系，主要表现在以下几个方面：
（一）房地产咨询从业主体不清
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。国家对房地产价格评估机构、房地产经纪机构从机构设立、经营范围、职业资格、资质管理、信用档案等方面进行了明确规定，使房地产价格评估机构、房地产经纪机构形成了一个独立的行业。
尽管房地产咨询业务在我国也已经形成、发展多年，但仅根据《城市房地产中介服务管理规定》对房地产咨询机构设立条件和从业人员作了一些概括性规定，其经营范围、从业人员职业资格、机构资质管理法律均未规定，在社会上其价值未得到认可，因此未形成一个独立的行业，现有的房地产咨询业务多依附于其他房地产中介业务而存在，尤其与房地产经纪业、房地产估价业在业务内容上也有较大的交叉和重叠部分，从而其业务也大多由房地产估价和经纪机构兼揽。
（二）房地产咨询业尚未形成服务体系
目前我国的房地产咨询业务，受市场需求者咨询意识的影响，服务对象窄、业务产品少，尚未形成服务体系，咨询业务多服务于房地产开发商的前期开发阶段，除房地产营销策划和销售代理较为成熟且形成了一定的体系外，其余业务品种大多是在经纪、评估等中介服务业务基础上发展起来，包括营销模式、产品类型、赢利模式等均未形成体系。
（三）房地产咨询业务高低端市场细分
近年来，国际经济形势未见明显好转，国际投资环境持续低迷，中国房地产市场强劲的发展潜力和广阔的发展前景被国际投资者所看好，国际资本纷纷登录中国，由此也带动了房地产咨询业务的需求，国际知名房地产咨询机构凭借与外资的密切联系和专业的咨询服务能力，占据了房地产咨询业务的高端市场；国内的一些中小房地产咨询机构由于缺乏综合型的人才，无法提供高端业务的咨询服务，只能占据咨询业务的低端市场。
（四）房地产咨询业整体发展速度缓慢
与房地产估价业、房地产经纪业相比，房地产咨询业在机构数量、从业人数、行业规范以及相关制度建设等方面相比均大大滞后，国家层面近期并没有对房地产咨询行业进行规范管理的举措；由于房地产咨询行业产生的背景和现状制约，造成相当多的客户并不看重房地产咨询，或靠自身的能力完成；房地产咨询机构对产品开发的意识较弱，产品品质粗糙，对客户的吸引力不足。
（五）房地产咨询业的价值未得到体现
房地产咨询是专业人员运用丰富、全面的专业知识对物业或目标市场进行调查和数据分析，提出意见和建议，用以指导具体的经济行为，降低房地产活动风险、减少房地产活动成本。目前，在我国的房地产咨询服务体系内，专业价值没有得到很好的体现，产品价值尚未得到客户认可，难以转化为生产力用于促进房地产活动的健康发展。
四、河南省房地产咨询业务发展现状及存在的问题
（一）社会咨询意识落后，客户群体尚未形成
由于房地产咨询行业产生的背景和现状制约，造成了相当多的开发商和投资置业者并不看重房地产咨询产品，尚未行成房地产咨询意识，这种客户意识反过来成为咨询行业发展的制约，不利于行业的发展。从房地产咨询的概念来看，咨询服务对象涉及面广，凡是参与到房地产市场经济活动中的对象皆为房地产咨询的潜在客户，现实中房地产咨询的主体主要是房地产开发商、业主、政府部门、金融机构等与之业务有关联的上游和下游的机构和个人，由于社会咨询意识落后，尚未形成客户群体。
（二）房地产咨询机构规模较小，核心竞争力不够
目前，河南省从事房地产咨询业的机构极少且大多规模较少，业务量主要集中在房地产销售代理机构，且未形成咨询机构品牌。房地产咨询机构无明确的经营理念和经营模式，而且房地产咨询行业的人才素质参差不齐，房地产咨询产品应是多个部门多种专业人才协作的结果，而目前产品的质量主要依赖于个人素质，缺乏对咨询产品生产链条的分工合作，缺乏对房地产整体市场的把握，不能更全面地把握房地产咨询业务需求，因此核心竞争力不够。
（三）房地产咨询产品粗糙，客户吸引力不足
房地产咨询产品不仅包含对宏观经济形势、区域投资环境的分析与把握，还包括相关政策、法律法规的梳理与归纳，更多的在于运用丰富、全面的专业知识对具体物业的需求状况研究、竞争项目的调查、项目的市场定位、项目的策划营销推广等。目前，河南省房地产咨询产品对项目个案的分析不够全面与深入，致使产品相似度高，对于项目个案的特征表现不足，房地产咨询机构缺乏对宏观经济、行业数据的长期积累，造成产品粗糙，可信度差，客户吸引力不足。
（四）房地产咨询数据资料缺乏、政府信息披露渠道不畅
无论是什么内容的咨询，都需要以数据为依据。同时，任何一个咨询机构都不可能拥有自身开展业务所需要的所有信息，而需要与其他机构实现资源共享，目前，河南省内咨询机构均缺少全面的房地产数据资料，更无严格意义的数据库。另一方面，政府关于房地产开发、交易、行业统计等方面的数据公布不及时，很难通过正常渠道及时获得。
五、河南省房地产估价机构发展房地产咨询业务的建议
随着改革开放的推进和市场经济的发展，房地产市场需求差异化越来越明显，从房地产消费市场的需求变化上看，需求差异化逐渐形成扩大之势，现实需求差异化的存在使得供需双方都对高水平房地产咨询业务产生了更多的需求，迫切要求房地产中介行业要以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白；同时，国内咨询行业也在市场经济的大形势下飞速发展，逐渐形成了较明晰的细分市场，房地产咨询业的发展出现了较大的机遇；房地产咨询和房地产估价都属于以提供专业化的服务为特征的房地产中介行业，从信息数据、专业技术、专业人员和市场方面，二者有着较强的联系和互补性。因此，河南省房地产估价机构应该利用自身的专业优势，创造新的业务增长点，着重发展房地产咨询业务：
（一）树立房地产咨询市场意识
树立房地产咨询市场意识分为两个层面：第一，增强房地产咨询客户的市场意识，有需求才会促进供给的产生与发展，要通过各种方式树立咨询有用、咨询先行、咨询有偿的意识，使客户意识到专业服务能够有效降低交易成本，才能使房地产咨询成为人人皆知、人人皆用的服务；第二，增强房地产咨询机构的市场意识，从房地产消费市场的需求变化上看，需求差异化逐渐形成并呈扩大之势。现实需求差异化的存在使得供需双方都对高水平的市场调研、信息服务、项目咨询、营销策划、销售代理、置业顾问等业务产生了更多的需求，迫切要求房地产咨询机构要以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白。
（二）营销房地产咨询目标客户
房地产咨询涵盖了与房地产活动相关的各个领域，在房地产的立项、建设、销售、持有等各个环节，都广泛存在着房地产咨询目标客户，不仅仅局限于房地产开发商、投资者，而是包括参与到房地产活动中的所有自然人和法人。估价机构有一个非常大的优势，就是拥有许多客户资源，例如委托估价机构进行房地产估价是贷款过程中不可或缺的环节，很多机构和个人都向银行申请过抵押贷款，估价机构通过提供房地产抵押评估服务，同机构、个人及银行建立了良好的合作关系；在房屋征收评估过程中，估价机构向利用自身客观公正、技能专业、熟悉市场的优势，赢得了政府部门和业主的认可。房地产估价机构可利用积累的客户资源，借用先前良好的业务合作基础，满足客户延伸需求，积极发掘房地产咨询业务。
（三）拓宽房地产咨询业务范围
根据全国房地产估价师执业资格考试用书《房地产估价案例与分析》，房地产估价机构可以从事的房地产咨询顾问服务类型有：房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产贷款项目评估等，房地产估价机构应根据房地产活动的产业链条，利用自身专业优势，纵向拓宽房地产咨询业务范围，为客户提供多角度、全方位的服务，促使客户能够在一家公司完成项目全程所需要的咨询，这样不仅促使各项业务的提升，还能促进客户与公司的长期合作。
（四）培育房地产咨询优秀企业
一个优秀的企业包括两个方面：第一，要有优秀的人才，房地产咨询企业是知识型企业，人力资源是其最重要的资源，只有加强人员培训，加强人力资本运营，才能提高咨询公司的整体竞争力；第二，要有合格的产品，目前咨询产品的粗糙，无法充分发挥咨询的优势，吸引客户的需求，只有完善的专业服务、正规的产品品质才能推进行业的健康发展。
（五）彰显房地产咨询产品价值
目前我国房地产调控政策较多，宏观经济发展不确定性增大，未来走势不明朗，又由于房地产投资开发及交易管理过程的复杂性和房地产市场的特殊性，在此背景下房地产咨询的作用更为显著。房地产咨询贯穿在房地产活动的各阶段，通过专业人士对信息的加工，尽量使不对称信息趋于对称，指导房地产活动的决策行为，促进市场交易公平，减少交易成本，降低交易风险，彰显房地产咨询产品价值。
六、结束语
从国际知名的房地产综合服务商的发展情况来看，能够提供房地产咨询、估价、经纪以及物业管理等综合性业务是房地产中介机构的理想发展模式，其服务范围已涉及房地产活动的各个领域。
河南省房地产估价机构地处我国内陆省份，房地产咨询业务发展滞后，房地产估价机构应该发挥自己的专业优势，拓宽房地产估价机构的业务范围，积极发展房地产咨询业务，不断提高估价师的综合能力，推进房地产咨询的行业发展，使房地产中介行业的社会地位不断提高。
参考资料：
全国房地产估价师执业资格考试用书2011年5月《房地产估价案例与分析》
中国房地产估价师与房地产经纪人学会2011年10月《房地产咨询论文集》
