新形势下对房屋停产停业损失补偿的认识
张勇
该文荣获2011年度河南省房地产估价经纪优秀论文鼓励奖
摘要：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确了将停产停业损失纳入补偿范畴。在此要求下，对停产停业损失主体的把握、房地产估价机构的权利、停产停业损失补偿的确定，已成为实际工作中应考虑的重点问题。
关键词：房地产估价；征收；停产停业损失；补偿
一、引言
随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）和《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）的颁布，“房屋征收”再一次引起了社会的关注，“征收评估”又一次为房地产评估行业所重视。
在《征收条例》和《评估办法》当中，确立了以按市场价格公平补偿为核心的征收补偿制度，房地产估价在其中扮演了重要的角色。《征收条例》第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。本文就上述第三项“停产停业损失的补偿”在实践中所涉及的相关问题发表一下自己的观点。
二、停产停业损失主体的界定
房屋征收工作中所指的停产、停业是指已领取营业执照，正常纳税，并持续生产经营的单位或个人以合法的生产经营性房屋为基本生产要素从事合法的生产经营过程中，因房屋被征收造成正常的生产经营活动的中断或终止。对停产停业损失主体的把握，可概括为：
（一）具有合法有效地营业执照，已办理税务登记并出具纳税凭证。
具体为：经营范围是否合法；被征收房屋是否作为生产经营场所即营业执照、税务登记证所载住所为被征收房屋的。
（二）征收决定公告前，企业已持续生产经营，因征收房屋造成停产停业损失。
持续生产经营是指在可预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。简单地说，就是企业的生产经营正常进行，不存在停产、歇业的情况。持续生产经营是决定企业经济效益的重要前提，也是衡量企业是否产生停产停业损失的重要依据。如果在征收决定公告前企业已停产停业或已倒闭，那么对该企业可不计停产停业损失补偿。
（三）被征收房屋为合法的生产经营性房屋。
在征收补偿时，对房屋的认定，首先应以合法为前提。根据《评估办法》，对于已经登记的房屋，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；对于未经登记的建筑，按照市、县级人民政府的认定来处理。其次，在合法的前提下，房屋用途为生产经营用房。但在实际操作中，部分地方（如《赣州市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》）在公布的停产停业损失补偿标准中将房屋用途仅仅局限于非住宅，个人认为，此规定有些不妥。
因为在现实中存在经营行为的不只是商业用房、工业用房等非住宅房屋内，也可能存在于住宅中。在现代社会，住宅的功能已经日趋多元化，不再像过去一样只承担着居住功能。住宅既可能用于出租以获取经营性租金，也可能被用于简单的商品加工和一些小规模的服务性行业以获取经营性收入。对于征收这些住宅造成被征收人停产停业的损失，征收人也应予以补偿。在此情况下，应当依据具体情况进行分析：（1）房屋登记用途是住宅，后来私自将部分或全部住宅改为非住宅用途。尽管被征收人有工商营业执照，但因没有经过城市规划和国土部门批准，对于这类房屋，征收补偿时仍按住宅用途进行补偿。（2）产权性质为住宅，但已依法取得营业执照成为经营性用房，并符合相关规定的，应按登记建筑面积给予停产停业损失补偿。
被征收对象只有满足上述三个条件才可作为停产停业损失补偿的主体。
三、停产停业损失估价机构的确定
《征收条例》将停产停业损失纳入补偿范畴，在引入估价机制的同时也存在
评估主体选择的问题：估价机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构。这一问题实质上反映了作为评估主体的评估机构专业性的问题。一些人认为：房地产评估机构只能评估土地、建筑物及房地合一的房地产，其他与企业收益、资产相关的都不能评，只能由资产评估机构评。此观点初听起来有一定道理，但细读下，不免存在片面性。
（一）法律依据
在《房地产估价机构管理办法》第三条中，房地产估价活动包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。该条例无论从估价目的还是从估价对象范围都对房地产估价活动进行了全面的概括。在征收评估中，作为经营性质的房屋因征收而造成停产、停业的被征收人的经济损失除了房屋本身的价值外，还包括了经营方面停产、停业的经济损失。对停产停业损失的补偿是企业整体资产的范畴，这些损失是由房屋被征收直接引起的，附属于房屋价值。而《评估办法》第十四条对此进行了更加明确的说明：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备，物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
（二）理论依据
房屋征收中所指的停产停业损失是从企业生产经营方面因征收所造成的经济效益的损失及因停产停业所产生的各种费用的支出。作为房地产估价三大基本方法之一的收益法正是从分析收入、费用出发，计算企业净收益，从而对房地产（企业）价值进行评估。另外，在经济评价指标求取中，资产负债表、利润表等相关财务报表也大多与停产停业损失联系较多，而这恰恰是房地产估价师在日常工作中经常接触并运用的。以上正是从评估理论的专业角度诠释房地产评估的理论依据。
综上所述，以房地产评估机构作为对停产停业损失补偿的评估机构，无论从理论上还是法律上都具有充分的说服力。
四、停产停业损失补偿的确定
《征收条例》第二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根
据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房屋被征收前的效益，是指房屋被征收前通过生产、经营和租赁等行为获得的收益；停产停业的期限是指因房屋征收而导致被征收人无法继续从事生产经营活动的期限。
根据目前各省、直辖市的做法：如《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（暂行）规定，停产停业损失按房屋评估价值的一定比例进行补偿；如《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定，按企业经营收入、利润结合员工平均工资进行停产停业损失补偿；有的规定按建筑面积的一定比例进行补偿。以上几种做法均是从不同角度来对停产停业损失进行量化。
停产停业所造成的损失是相对客观的，其主要包括两个方面：一方面是经济损失，即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会，可以是出租房屋所获得的租金，也可以是经营性收入。经济损失其实就是被征收人的利润损失；另一方面是因征收而必须发生的一些费用，如停产、停业期间员工工资、福利费、各种保险等社会基金，生产、经营证照的重新办理或变更的费用及因房屋租赁所产生的违约金，企业因征收而倒闭、解散后员工的安置费用等。
（一）经济损失
经济损失应包括生产经营性用房的月租金和月净利润。其中月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场租金，可通过市场调查运用房地产估价方法评估确定。月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润主要依据征收决定公告日前三年的平均利润计算，其利润的确定可依据被征收人经审核后的年度资产负债表、损益表和完税凭证综合进行评估。
（二）相关费用
因征收而发生的费用包括员工月生活保障补偿、生产经营证照的重新办理或变更的费用及因房屋租赁所产生的违约金。其中主要费用为员工月生活保障补偿。员工月生活保障是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的生活保障补助，如被征收人能够提供社会保险经办机构缴纳的社会保险费凭证，可按照前三年单位职工月均工资总额计算每月的员工生活保障补偿。其中，员工人数按照企业缴纳的社会保险人数确定。生产、经营证照的重新办理或变更的费用及因房屋租赁所产生的违约金可根据生产经营者直接发生的费用结合当地实际确定。
最后，停产停业期限可根据生产经营者效益、企业规模、建筑面积大小合理确定。
五、结合当地情况
停产停业损失与生产经营者所处地方的经济发展水平紧密相关，不同地方同面积经营用房的经济收益之间存在巨大差距，我们在具体操作时应结合当地实际做到公平补偿。按照《征收条例》的要求，部分省、自治区、直辖市已出台房屋停产停业损失补偿方面相关办法或指导意见。
目前，我省暂未对停产停业损失补偿做出相关规定，而部分地市在具体操作中做法也不一。如安阳市在房屋征收过程中对停产停业损失一般按非住宅房屋建筑面积的一定数额进行补偿；三门峡市有的征收方案仅规定对商业用途房屋通过双方协商或评估的方式进行补偿。通过上述现状，我们可以发现，无论从停产停业损失主体的界定还是从停产停业损失数额的确定，都缺乏一个相对统一的标准。随着城市建设的不断推进，房屋征收项目将日益增多，随之而来的关于停产停业损失补偿方面的问题也将日益突出。为此，相关部门应尽快出台此方面的规定，以便更好的规范房屋征收补偿工作。
六、结束语
新形势下，对停产停业损失补偿的认识，各级政府及相关人士都在不断的探索。在《征收条例》和《评估办法》当中，树立了房地产估价在征收补偿当中的法律地位。因此，作为房地产估价机构和估价师应提高认识，不断学习，肩负起历史赋予的使命，承担起社会责任，发挥出应有的作用。
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（作者单位：河南省豫建房地产评估咨询有限公司）
