浅谈对司法鉴定评估工作的认识及体会
杨 云
（河南方迪土地房地产估价有限公司 13837869060）
该文荣获2011年度河南省房地产估价经纪优秀论文鼓励奖
[论文关键词]司法鉴定；认识；体会
[论文摘要] 鉴于司法鉴定结论结论作为法定证据的特定性，且对案件的裁决具有重要的乃至决定性的影响，其正确与否，直接关系到案件的处理结果。针对司法鉴定要求高、难度大、情况复杂、风险大、协调难等特点，本文结合估价实务经验，对司法鉴定估价各细节的处理，谈了具体的做法和体会。
近几年，我陆续做了多件司法鉴定评估，在工作实践中，我深刻的认识到，司法鉴定要求高、难度大、情况复杂、风险大、协调难等特点。通过不同类型的鉴定评估，从中学到很多不同门类的知识，增长了诸多才干，同时也有很多感触。我对司法鉴定评估的全过程进行梳理，结合以往评估案例，总结在司法鉴定评估工作中的做法和体会，以供同仁参考。
一、提高对司法鉴定工作的认识：
司法鉴定是指取得司法鉴定许可证的房地产估价机构接受人民法院的委托，对经济类诉讼活动涉及的房地产价格问题进行科学鉴别和判定的活动。司法鉴定是随着现代法治制度的发展逐步成长起来的，时至今日，司法鉴定制度已成为当代各国司法制度的重要组成部分，成为促进诉讼民主、维护司法公正的基础性建设。其鉴定结论可作为证明案件真实情况的证据。房地产估价司法鉴定机构和鉴定人对鉴定结果存在偏差或有过失，致使鉴定意见不能在诉讼中发挥其应有的作用，可能面临被追究法律责任的风险，房地产司法鉴定估价风险一旦发生，将带来严重的后果，甚至危及鉴定机构和鉴定人的执业生涯。同时在认清房地产司法鉴定评估重要性的基础上，还要区分司法鉴定与其他评估的特性。总结起来，司法鉴定评估工作具有如下四大特点：
1.目的的“公正性”：房地产司法鉴定估价立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、抵押、租赁、保险等涉及的一般估价，它对估价工作有更高的要求。司法鉴定评估当事人双方具有平等的法律地位，其根本目的是为了维护双方当事人的合法权益，必须充分体现司法公正原则。
2.行为的“严肃性”
司法鉴定评估报告作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。因此，司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严格按照估价规范，严肃的对待每一个评估环节。
3.过程的“复杂性”
需要司法鉴定的案件本身一般都是历时较长、关联因素多，估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况，这也决定了评估过程的复杂性。司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制。
4.结果的“精确性”
司法鉴定评估所具有的法律效力使得起估价结果直接关系到当事双方的切身利益，许多估价结果不可避免的要接受当事各方对其精确性的严格审查。这和我们估价行业以往常常强调的“估价结果允许有±10%的误差”有着明显的矛盾。因此，鉴定人在进行司法鉴定评估时，要格外慎重，要严格遵循估价规范，从每个细节入手，制定严谨的技术路线，采用科学的估价方法，评定出客观、公正、合理的市场价值。
二、注重评估细节，确保评估质量
“成功源于细节”。每个细节的疏忽大意或者不规范，都能导致估价结果的偏差，或是估价结果的不能采用，更有甚者会承担法律责任。所以，估价师要从每个细节入手，扎扎实实、认认真真的做好每项工作，这样才能保证估价结果的准确性。去年我接手一件开封市中级人民法院交办的关于简易房屋损坏赔偿的案件，虽说损毁赔偿价值较小，但是情况较特殊，我下了很大功夫，几经周折，上下协调疏通，最后得到了圆满效果。下面就这一案件具体做法进行了总结分析，谈谈自己的具体做法和体会。案情：开封市禹王台区汪屯乡某村，兄弟两人因宅基地和家务事产生纠纷已长达数年，2011年4月8日，哥哥用木棍将弟弟新盖的简易房（彩钢复合板）的房顶捣坏，公安局鉴定彩钢屋顶直接损失价值人民币650元整，并对哥哥进行了行政拘留6天行政处罚。弟弟对房屋损坏赔偿数额不满，于2011年7月26日提出对损坏财产进行鉴定的申请。8月4日开封市中级人民法院委托我公司进行鉴定评估。
1.明确估价目的
同样的标的物，不同的估价目的，可以得出不同的评估价格。在房地产司法鉴定估价中，房地产估价师应该了解案件纠纷的焦点，并确定合理的估价目的。上述案例中院委托书载明的鉴定目的为“对原告被损坏的彩钢瓦、落水管价值进行评估”，实际上已经明确为损坏赔偿价值鉴定。
2.界定估价对象和范围
估价对象也称为被估价房地产。房地产有多种形式，如土地、房屋、土地与建筑物的综合体（简称“房地”）、在建工程等，也有可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的或损坏的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价，估价对象也有可能是房地产的某个局部、装修、附属财产等等。因此我们需要对估价对象和范围进行明确的界定。上述案例中估价对象很明确即为受损的彩钢瓦和落水管，我们通过对移交的案件材料分析，认为仅仅评估直接损失价值，而不包含因此损坏造成的间接损失价值，显然是不合理、不公正的。所以我们通过与中院协商，在确定估价目的时加上了因彩钢瓦受损导致钢架锈蚀的维修费用的价值。
3.制定严谨的技术路线
鉴定技术路线是司法鉴定工作的核心，鉴定人员依据暂定的鉴定价值取向制定工作方案，包括工作步骤、时间进度安排和技术路线等。制定化解案件争议焦点的技术路线，有利于实现鉴定价值与案件价值的吻合。上述案例中，原告要求赔偿建造简易房时的全部花费，我们通过分析认为，房屋受损只是房屋的北侧，通过修复可以保证房屋的正常安全使用，应该评估房屋修复到受损前的状态下，按市场购料雇工修复的实际发生费用，而非建造房屋的全部费用。从鉴定技术上化解了案件争议焦点，保障鉴定结论的合理性。
4.科学、合理的估价过程
⑴重视现场查勘，力求全面真实反映估价对象
现场查勘是估价作业流程中的一个重要环节，是“独立、客观、公正”的进行估价的一个基本前提。估价人员是否尽责进行现场勘查，以及现场勘查的质量如何，直接关系到能否顺利地开展各项后续估价工作和最终完成估价业务，并直接影响到估价报告的质量和估价的执业风险。按照司法鉴定的要求，估价师在进行现场查勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场查勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料及证明材料，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与查勘基本数据填写现场查勘登记表，注明查勘日期和查勘人员，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。为了确保现场查勘的顺利进行，节约时间成本，我们在现场查勘前，多次与法官、双方当事人或其委托的律师联系，商定查勘具体时间，尽量取得法官和被告的配合。现场查勘时，我们都会“多看、多问、多记’,对估价对象进行详细认真的核对、确认，并从不同角度拍摄了能反映估价对象状况的照片。上述案件中，因为是对估价对象损坏价值进行评估，简易房没有产权，彩钢瓦的受损面积、程度、范围等都需要估价师和双方当事人共同测量确定。现场查勘时，我们发现司法鉴定委托书上的估价对象落水管实际为落水咀，当时即在查勘表上予以明确，并在查勘表上填写受损彩钢瓦的数量、面积和落水咀的数量，征得当事人或代理人签字认可。后经与法院沟通，估价对象更改为落水咀。通过这次现场查勘，我深刻认识到，如果不进行深入细致的现场查勘，很可能造成估价对象的偏差，从而使评估价值失真，容易使被告提出异议，造成很坏影响。
⑵注重市场数据调研，为估价结果的准确性做支撑
评估结论一定要有详实、全面的市场和技术资料作支撑，这样才能有力地支持评估结论的正确性。估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好底稿的存档工作。
由于上述案件的特殊性，我们走访多家彩钢瓦生产经营和安装、维修单位，做深入的市场调研工作，拿到了第一手市场资料，包括彩钢瓦的购置价、各种零配件材料价格、安装费、拆除费、钢架锈蚀的维修费、落水咀的购置及安装费、运费等、以及施工、安装的过程及难易程度，我们都基本做到心中有数。这样不仅为估价结果的准确性打下了坚实的基础，而且也为当事人的解释工作做好了充足的准备。
⑶采用科学合理的估价方法，保证估价结果的精确性
司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定，做到有理有据，避免“拍脑门”,确保估价计算过程的科学合理，计算的项目不重复、不遗漏，确保估价结果做到准确无误。由于市场调查获得了祥实、准确的资料，采用重置成本法就能比较准确的计算出公正、合理的赔偿价值。评估结果得到了当事人和法院的认同，案件顺利解决。
⑷文字阐述要严谨，保证评估报告的质量
评估报告是估价师生产出的“产品”，“产品”质量的好坏不仅影响估价机构和估价师的形象和声誉，而且还直接决定评估报告的使用效果。所以在撰写报告时，一定要严格按照《房地产估价规范》和《房地产估价报告评审标准（2010年2月2日征求意见稿）》的要求，针对司法鉴定评估对象和价值类型的不同特点，有针对性的确定估价目的，谨慎对待假设和限制条件，选择正确的估价依据，文字阐述要严谨，不能使用容易产生误导和歧义的文字，严格执行三级报告审批制度，只用这样才能制作出高质量的评估报告，才能经得起多个部门的审阅和检查。
三、几点体会
1、应坚持独立、客观、公正、科学的评估原则。
能成为法院指定的参与司法鉴定的评估机构，都是经法院考察，具备一定的评估资质和具有良好职业道德的评估机构。评估师应该珍惜司法部门所给予的这一鉴定资格，一定要排除干扰，秉承独立，客观，公正，科学的评估原则，确保涉案财产价值评估的工作质量。
凡是能走到只有通过法院裁决才能解决的案件，一般都是矛盾比较尖锐，情况复杂，且时间较久，甚至是历史原因，或者是原始资料不全，当事人又不能提供合法、有效的证明文件或资料。司法鉴定评估本身就困难重重，再加上双方当事人托人情要求高估低评，使得这项工作难度更大。为了维护司法的严肃性和公正性，估价师就必须具备良好的职业道德和专业素质，排除干扰，坚持独立、客观、公正、科学的评估原则，严格按照估价规范，采用科学的估价方法，评估出符合市场状况的准确、合理的价值结果
2、善于借力，求得法院的支持和配合，规范鉴定行为。
接受了法院委托后，估价师应主动和办案法官联系，尽可能多的了解涉案财产的具体情况及矛盾焦点，从专业角度提出有利于法院办案的意见和建议。在被告不配合、需要补充鉴定材料、权属资料需要查询档案时，还需要得到法院的支持和配合。
3、提高沟通能力，耐心、细致的做好当事人的解释工作。
我们在进行现场查勘时，都会抓住第一次与当事人接触的机会，耐心、认真的倾听双方的诉求，对其心情表示一定的理解，但不会随意表态，更不能在估价结果上作出顺从当事人的任何承诺。严格按照有关司法鉴定的要求，不向当事人透漏估价结果。遇到当事人提出的高估低评不合理要求时，一定要坚持原则，耐心、细致的做好解释工作。像上述案例中，原告曾多次到单位反映情况，拿出了原施工方出具的工程款的证明，并要求按复杂的施工方式更换落水咀。我们就反复耐心解释，陈述估价的依据、市场调查的结果、估价包含的内容和范围，指出其要求不合理的方面，最终说的他心服口服，愉快的认可了我们的估价工作。
以上所述，是我对司法鉴定工作的认识，通过典型案例实践运用举例，是笔者从事涉案房地产司法鉴定的一点工作体会，由于认识粗浅，未免存在不妥之处，敬请广大同仁批评指正。
参考文献
[1]王胜斌，中国房地产估价与经纪，2011年第4期
[2] 《房地产估价理论与方法》 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
[3] 王学哲 《论司法鉴定评估工作的风险防范》
