郑州新房销售价格7月起要备案，能抑制房价吗
[摘要]从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商卖房子的价格不能超过备案价格,并实行“一房一价”。
备受争议的郑州版“国五条”细则，有了后续政策。14日，记者从郑州市政府获悉，郑州市出台《关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通知》，求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商卖房子的价格不能超过备案价格。备案的内容应当包括九大项内容，备案内容细致到楼盘土地性质、土地使用起止年限、容积率、绿化率、车位配比率、当期销售商品住房总套数、各种户型的建筑面积、总价款和每套商品住房销售单价。具体到每套商品房，也要将层高、分摊面积、水电气暖配套等备案清楚。同时，销售价格备案也要明确优惠折扣及享受优惠折扣的条件、商品房交易及产权转移等代收代办收费标准、前期物业服务价格等。
新规亮点：
亮点一、一房一价 透明销售
新规：要求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商卖房子的价格不能超过备案价格,并实行“一房一价”。
同时，开发企业不得有这样的行为：不按规定进行价格备案；不按规定明码标价；以协议或协同行为相互串通,统一确定、维持、变更价格；通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量,操纵价格；捏造、散布涨价或者房源短缺等信息,哄抬价格,推动商品住房价格过高上涨。
亮点二、房价增幅不得高于人均可支配收入增幅
新规：文件要求，开发企业在价格主管部门备案的商品住房销售价格为最高销售价格，备案价格需要调整时,应当重新履行备案手续。在实行价格备案过程中，价格主管部门要严格落实“住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅”的要求,对商品住房价格进行备案。
亮点三、开发商备案后私自涨价咋办
新规：物价部门将建立商品住房价格监测制度。对违反价格法规政策规定的，按照《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以查处。
新规还规定，2013年7月1日起，郑州市将推行新政。2013年7月1日前未办理预售许可证的商品住房，在销售前需到当地有管辖权的价格主管部门进行销售价格备案。2013年7月1日前已办理预售许可证但尚未售出的商品住房，应在2013年8月1日前补办销售价格备案手续。
但作为郑州潜力发展区域之一的上街区本次并未被考虑在新政中，该区域的后续发展仍值得观望。
专家观点：
一、新政标准过于模糊
“工资涨了10%，物价水平涨了20%，居民的购买力反而下降了10%，所以‘年度城镇居民人均可支配收入实际增幅’这个限定标准是模糊的。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社表示，年度城市居民人均可支配收入实际增幅这个参照系，在全国很多城市都是“标配”，并非郑州首创，“但是，要起到调控市场的作用，就要考虑价格增幅的对比系数让居民在感受上可以接受”。
河南王牌企划有限公司董事长上官同君在接受记者采访时，更加关心有没有严格法规可以限定价格增幅标准。他说，新政标准过于模糊，可能导致部分开发商故意提高在物价部门备案的价格，实际上老百姓并没有从中受益。
二、开发商合理规避
王东说，从广州等早已实施该政策的地方来看，这一新政效果有限。“因为越来越多的开发商采取两个甚至三个合同的方式与购房者签约，即购房合同与装修合同分开，从而降低在物价局备案的价格。”
不过，上官同君则认为，所谓的合理规避靠不靠谱，应该交给市场来判定。“比如精装和毛坯合同分开，购房者认可，这也无可厚非。新政有没有相关的后续管理措施，值得观望。”
三、政府执行不力
有一位不愿具名的业内专家称，郑州市这次新政仍显得“诚意不足”。
他说，从国家统计局数据看，1～4月份，郑州新建商品住宅比上个月涨幅均在1.4%以上，最高达到1.9%，“这意味着郑州前半年房价长得很快了，因为按1个月涨1.5%算，1年12个月房价累计就是涨20%”。
深圳、北京等一线城市自3月份之后出台“真金白银”平抑房价。深圳实施房价浮动15%备案制，如果房地产开发企业价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%的，每一套未备案的商品房处10万元罚款。北京则对报价偏高的不发预售证。他说，郑州这一新规与备受争议的“国五条”一脉相承，政府口号喊得高，实际上并不见得要严格执行。
郑州市政府14日下发通知，下月起，开发商新建房屋销售价格要向物价部门备案。物价部门将把相关价格信息向社会公布，并在房地产价格出现波动时告诫开发企业。
一、郑州市辖区范围内依法成立的房地产开发企业(以下简称开发企业)经政府批准开发的新建商品住房(含已办理预售许可证但尚未售出的商品住房)均列入备案管理范围。
二、价格主管部门是新建商品住房销售价格备案管理的实施机关,具体负责新建商品住房销售价格备案管理工作。
三、郑州市物价局负责市内各区(不含上街区)新建商品住房销售价格备案管理工作,各县(市)和上街区价格主管部门负责本辖区的新建商品住房销售价格备案管理工作。
四、开发企业应按照《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》(发改价检〔2011〕548号)和《河南省发展和改革委员会关于下发<河南省商品房销售明码标价实施细则>的通知》(豫发改价检〔2011〕725号)的规定,到价格主管部门进行商品住房销售价格备案。价格主管部门在收到开发企业备案申请后,对符合备案条件的,应当在受理之日起10日内,依法审核。
五、2013年7月1日前未办理预售许可证的商品住房,在销售前到当地有管辖权的价格主管部门进行销售价格备案。2013年7月1日前已办理预售许可证但尚未售出的商品住房,应在2013年8月1日前补办销售价格备案手续。
六、商品住房销售价格备案实行“一房一价”。开发企业在—2—对商品住房销售价格进行备案时,应对全部的商品住房销售价格进行备案,并实行“一房一价”。备案的具体内容见附件。
七、开发企业在价格主管部门备案的商品住房销售价格为最高销售价格。备案价格需要调整时,应当重新履行备案手续。价格主管部门要严格按照《郑州市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(郑政办〔2013〕19号)关于“住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅”的要求,对商品住房价格进行备案。
八、价格主管部门要及时将开发企业商品住房销售价格备案情况在价格信息网和房地产网上进行公示,以便社会监督。
九、开发企业在销售商品住房时应严格按照《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》(发改价检〔2011〕548号)和《河南省发展和改革委员会关于下发<河南省商品房销售明码标价实施细则>的通知》(豫发改价检〔2011〕725号)的要求,在销售场所进行明码标价,一次性公开所有销售的房源,现场标示的销售价格应与在价格主管部门备案的销售价格相一致。
十、建立商品住房价格监测制度。开发企业在每月结束后5日内,应向价格主管部门书面上报上月商品住房销售情况。各县(市)和上街区价格主管部门在每月结束后10日内,应向郑州市物价局上报本辖区上月商品住房销售情况。报送的内容包括:开发企业名称、楼盘名称、房源房号、建筑面积、销售状态、申报—3—备案价格、实际成交价格。
十一、房地产市场价格出现异常波动时,价格主管部门要会同相关部门对开发企业采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫。
十二、开发企业不得有下列价格行为:(一)开发企业不按规定进行价格备案;(二)实际成交价格高于备案价格(含已公示的价格优惠方式);(三)不按规定明码标价;(四)以协议、决定或者其他协同行为相互串通,统一确定、维持、变更价格;(五)通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量,操纵价格;(六)捏造、散布涨价或者房源短缺等信息,哄抬价格,推动商品住房价格过高上涨;(七)法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。十三、各级价格主管部门要加大对商品住房销售价格的监管力度。对违反价格法规政策规定的,按照《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以查处。
