对参加考试的同志的一点建议和想法

      今天9月17日，从7月底估价师报名到10月12号考试,两个半月时间应该说已经赛程过了一大半，确实是时间太短了,对今年参加考试的同志帮助不大了……李老师那一期主要讲的是考试心得,小褚那一期主要讲的是历年考题，今天我从以下几个方面谈一点自己对参加考试的同志的一点建议和想法，仅供大家参考。

第1个方面、谈一谈房地产估价师考试的通过率。

      现在的房地产估价师考试实际上是从2002年开始的（在2002年以前还不是面向社会报考的，只有房管部门的人员才能报考，到了2002年以后才变成如今的考试规则，4门两年通过……）。2002年以后的合格人数网上是可以搜到的，大家可以简单看一下……

全国房地产估价师考试历年考试通过合格人数

　　1、2002年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共2797人；单科合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》1865人，《房地产开发经营与管理》6113人，《房地产估价理论与方法》5474人，《房地产估价案例与分析》5658人。

　　2、2003年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共5973人；单科合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》1223人，《房地产开发经营与管理》4903人，《房地产估价理论与方法》10050人，《房地产估价案例与分析》5815人。

　　3、2004年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共1543人；单科合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》1320人，《房地产开发经营与管理》6346人，《房地产估价理论与方法》4121人，《房地产估价案例与分析》138人。

　　4、2005年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共3217人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》5734人，《房地产开发经营与管理》4337人，《房地产估价理论与方法》3126人，《房地产估价案例与分析》1430人。

　　5、2006年全国房地产估价师执业资格考试合格人员共3128人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》3223人，《房地产开发经营与管理》2946人，《房地产估价理论与方法》2796人，《房地产估价案例与分析》1287人。

　　6、2007年度全国房地产估价师执业资格考试合格人员共1612人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》2178人，《房地产开发经营与管理》3018人，《房地产估价理论与方法》2407人，《房地产估价案例与分析》517人。

　　7、2008年度全国房地产估价师执业资格考试合格人员共933人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》518人，《房地产开发经营与管理》1042人，《房地产估价理论与方法》3170人，《房地产估价案例与分析》618人。

　　8、2009年度全国房地产估价师执业资格考试合格人员共1775人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》2560人，《房地产开发经营与管理》1228人，《房地产估价理论与方法》2281人，《房地产估价案例与分析》1047人。

9、 2010年度全国房地产估价师资格考试合格人员共2516人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》1893人，《房地产开发经营与管理》1624人，《房地产估价理论与方法》1452人，《房地产估价案例与分析》1425人。

10、2011年度全国房地产估价师资格考试合格人员共2221人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》3914人，《房地产开发经营与管理》2810人，《房地产估价理论与方法》1880人，《房地产估价案例与分析》502人。

11、 2012年度全国房地产估价师资格考试合格人员共1953人；单科成绩合格保留成绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》3860人，《房地产开发经营与管理》1054人，《房地产估价理论与方法》2426人，《房地产估价案例与分析》954人。

      整体来看，每年的通过人数平均2000人左右，近4年更是在2000上下波动。据不完全统计，每年参加考试的人数也就是2-3万人，这样算来每年通过率不到10%，这通过的10%里大多数是两年通过的，一次通过的可能只有1/3甚至更少，这样算来每年1次通过四门的也就是3%的样子，总之，现在真的不是很容易考，虽然说现在参加考试的同志很多人学的专业都是房地产估价，但是你想你们上了4年大学，天天学房地产估价相关科目，你们倒是专业对口了，可是出题老师也不能让你们一考就过呀，这不显得太没水平了，这些都逼着出题老师把考试题出的是一年比一年难，有些题说难听点就有点离谱完全脱离实际，估计大部分人干一辈子房地产估价也遇不到考试题里提到的实例。（稍后我会给大家讲一道2010年案例考试我认为非常离谱和脱离实际的一道题）

      通过了解考试的通过率，并不是给大家泄气，而是希望大家认识到这个考试任务还是很艰巨的，虽然我们很多同志学的都是房地产估价，毕业后干的工作也是房地产估价，这样在专业知识和实践技能上都有了一定的基础，但是也不能掉以轻心，对估价师考试这个敌人我认为应该可以在战略上藐视它，但是在战术上一定要重视它。总之，我希望准备参加考试的同志们真正能够做到知己知彼，百战不殆。

第2个方面、关于考试报名报几门的建议。

      对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是第一次报名一定要全报，即便没时间学4门，你也可以有侧重的学习2-3门，另外1-2门起码经经场、见见题型，不至于都压在第二年，那样会非常影响学习的效率和考试的状态。

      这里拿我自己来说，2009年第一次考房地产我报了4门，因为我当时9月考土地估价师，10月考房地产估价师，考完土地估价师后只有33天时间看房地产的书，因为时间太短，所以我虽然报了4门,但我初衷就是为了每门都经经场、见见题型，这样我从一开始就有侧重的学习，只学估价理论与方法和开发经营与管理这两门，在学习过程中需要的话再简单翻一下基本制度与政策那两本书，并且基本制度与政策全是选择判断干脆上场蒙吧, 案例开卷考试所以书1张也没看，就这样学了1个月，考完以后分数出来一看，没学那两门基本制度与政策考了52，案例考了48，学的那两门估价理论与方法考了83,但是开发经营与管理考了59,气得我在心里没少骂改卷的老师.第二年2010年,同样9月考土地,10月考房地产,因为上一年只有1门有效，我又只有1个月学习时间，所以考前我就想了今年能过两门就好了,最起码留个希望吧，压根就没有奢望3门.12月不出意外土地先出分数过了,1周后房地产分数下了,当时我也不想去查,都过了好几天了，我爱人说查查看吧，反正今年土地已经过了，结果一查,三门分数60\61\64……当时我的感觉只能用惊喜过度来形容了。

     后来我总结自己房地产考过的原因,第一最重要的是土地和房地产相关性很强,本身土地有一定基础了，可能学习房地产有一点事半功倍的效果。第二就和我第一年4门都参加了考试,所以对题型和考试时间心里也都有了一定的了解和准备有很大的关系了。

     好了,说这么多主要是说对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是第一次报名一定要全报.退一万步说，即便真的不想全报，我建议报考顺序是3-2-1-4（1是第一门基本制度与政策、2是开发经营与管理、3是估价理论与方法、4是估价案例与分析）.不过最少应报3门。

第3个方面、关于学习的方法和计划的建议

      因为7月底报名到10月份考试学习时间也就是2个半月，当然有人会说从过完年就开始学习，真能做到这样最好，但凭良心说人都有惰性的，学生时代可能还好点，但是现在报上名的同志都离开学校有年头了，说真的不报名的话根本不想看书。2个半月时间里，4门5本书，我主要是从时间上考虑，如果第一次参加考试，我个人建议应该有侧重的学习，我建议第2、3门必须学，如果有时间可以把第1门也学了，再有时间第4门也学。

      由于时间短一定要定学习计划，学习计划要定两套:

      第一套是概括的计划，规划好大的学习时间。比如：第1个月一定要把要考试的书过一遍，第二个月做历年考试题，通过做题找到自己不熟的地方再翻一下书巩固一下,我建议做近3-5年的就够了，太靠前的参考价值不大。最后半个月两个任务：第一把教材再翻一遍，仅仅是翻不是细看，第二闭卷做往年试题，找一下考试的感觉，包括对考试时间的把握。

      第二套是详细的计划,拿到教材以后先粗略看一下目录,了解一下内容，然后根据自己已有的知识基础有侧重点的定详细的计划，细到规定每天要完成的章节、或者看多少页书做多少题等等。（这个可以根据每个人的基础不同区别对待，因为每个人学的专业是不同的，掌握的基础知识也有差别，比如我学的会计，涉及会计的知识花费的时间可以少一点……这些都是因人而异的）但是如果订好了计划，就要严格要求自己每天一定要完成,没有商量的余地。当然在订计划时可以安排机动的天数（但不能多）。有时人算不如天算，人生活在社会中总有一些事不可避免地会拖累你读书的时间，所以要安排一定机动时间。

第4个方面、大家一起学习一道2010年案例考试真题

     学习之前，先简单介绍一下案例考试题型，第一大题问答题，一般分为3小题，每题10分共30分，每小题一般又分为3个小问题；第二大题选择题，10道题每题2分共20分；第三大题技术报告改错共40分；第四大题报告片段改错共10分。第一大题因为开卷考试所以拉不开分数……，第四大题10分，因为倒扣分，所以是需要运气的……，第三大题技术报告改错很重要，但是需要不断积累，并且同样需要一定的运气，因为它只计算前13个，所以，别看第二大题只有20分，但这道题考试时是最应该认真做的，因为分数丢了太亏了，一道题2分太重要了，前面我已经说了59、60我都考过。我们今天就一起学习第二大题选择题里的3道小题    B\A\D

      2010年考试时候看了这道题，懵了，什么房子值得平移，文物吗？（郭家大院平移也才是2013年的事，还主要还是李老师的功劳，哈哈哈哈），所以光看题干我觉得当时看了不下3遍，要知道在考场上虽然是开卷考试但也不让讨论呀，考生大多都是根据自己的理解去想象、去判断的，考完试出来讨论时那真是选什么的都有啊！所以就选这道我认为比较离谱和脱离实际的考题分享一下。

个人解析:

8、重点在于这一句：该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，

   因为有了这一句话，临街5层综合楼产权就从被拆迁人转移到了拆迁人，产权人变成了拆迁人。医院想购买综合楼当然要和产权人接洽了。(B)

9、买方可支付的最高购买价

     首先这四个选项里有两个概念，建筑市场价值、建筑物市场价值。建筑物市场价值=建筑市场价值+土地使用权价值，购买价不能超过建筑市场价值，其次买方除了购买价之外，还需要承担平移相关成本费用，所以平移相关费用应该扣减.这样就选A了,D这个选项应该改为建筑物原占用的土地的价值。(A)

 10、卖方可接受的最低购买价

      首先如果不卖的话，卖方可以得到拆除后旧建筑材料价值，但是也要承担拆除时的清理费用。很明显卖方可接受的最低购买价就是拆除后旧建筑材料价值-拆除时的清理费用。(D)

    (以上解析纯属个人总结，有误之处难免)

      最后希望今天我总结的内容能够给大家提供一些帮助，也祝愿今年参加考试的同志能够顺利通过，我的讲话完了，谢谢大家捧场。