"限涨令"出台月余郑州恐慌性购房开始缓解

【郑州房价开始降了，您还在观望吗？】   

      盼望着，盼望着，限涨令后，郑州的房价降了，虽然9月商品房均价每平方米只比8月降了区区28元，但在专家看来，“金九”成色不足早在业界预料之中。专家建议，现在有了限价政策，购房者也不需要担心房价短期内上涨了。

      国庆小长假的最后一天，郑州市房管局发布了9月份郑州市区房地产市场数据，“金九”的成色明显不足，商品住房仅销售6028套（间），销售均价7561元/平方米，每平方米比8月份略降28元。

【探访】小长假看房人多买房人少

      9月份的推盘量环比涨幅超过100%，10月份预计还会有26个楼盘入市，尽管开发商为“金九银十”准备了充足的房源，但在调控从严的大背景下，购房者的观望气氛比以往更加浓厚。

      国庆小长假期间，记者走访了郑州市区多家在售楼盘发现，前往售楼部看房的购房者尽管数量不少，但真正下决心出手的不多。

      在航海路某楼盘，正在看房的张先生说，最近一段时间房贷利率上调幅度较高，一套房的购房成本相当于增加了近10万元，怎么算都觉得不划算。“房价限涨令出台了，至少今年年底前房价不会涨，可以等等再说”。

      花园路上某楼盘置业顾问李女士也说，很多人过来都是看看房子问问价格，真正付定金的并不多。

      业内人士认为，目前的情况对于限购区的住宅项目极为不利。预计年底前市场都应该比较疲软，不会出现太大波动。

【数据】量减价稳，楼市“金九”失色

      对于今年的“金九银十”，多家开发商提前筹备好了房源，准备在市场上分一杯羹。9月份，郑州市区商品住房批准预售面积94.73万平方米，较上月上涨了105.32%，市场投放量充足，但实际销售情况却很一般。

      统计数据显示，9月份，郑州市区商品住房销售面积60.02万平方米，环比下降30.52%，同比下降28.96%。非住宅的销售情况也不乐观，9月份市区销售面积18.27万平方米，环比下降22.39%。

      接连攀升的房价，由于限涨令的达摩克利斯之剑高悬，被迫停下了上涨的脚步。

       9月份，商品住房销售均价为7561元/平方米，环比下降了0.37%；非住宅销售均价为11424元/平方米，环比下降了0.48%。尽管每平方米降幅仅几十元，整体房价依然坚挺，但8月、9月房价连续下降，也是今年月度房价首次连续环比下挫。

【分析】恐慌性购房开始缓解

       对于楼市传统销售旺季“金九银十”的表现，今年的“金九银十”却有很大的不确定性，一是因为郑州市住房保障和房地产管理局的房价限涨令；二是先后有多家银行上调了房贷利率，最高涨幅达50%。

      9月1日，郑州市新的调控政策措施出台后，按照住房价格控制的新要求，需要企业重新申报未售出商品住房销售价格，部分房地产开发企业目前仍处于住房价格调整阶段，尚未完成调整和申报，造成暂时无法销售；部分消费者感到市场预期相对稳定，理性购房意识有所加强，恐慌性购房现象开始缓解，这两方面的因素直接影响了9月份商品住房的销售量。

      对于商品住房价格的小幅下降，郑州市房管局市场监管处处长江文静认为，自去年年中起，郑州房价进入了稳步上涨的通道。为了应对房价过快上涨，从今年5月份起采取严格企业网签资格、强化市场监测等措施，9月1日起新采取了调控措施以调整供求关系为目的，包括调整限购政策、增加市场供应、严格价格申报、加强市场监管等为主要内容，从9月份的数据看，调控的效果已开始初步显现。

      业内人士分析，对于购房者来说，可以考虑在今年年底购房。因为“金九银十”房价不会有太大变动，而年底开发商有回款压力，打折促销的活动比较多，那时候购房更划算。而且现在有了限价政策，购房者也不需要担心房价短期内上涨了，可以再观望一段时间。

郑州今年1~8月商品住房销售情况

月份 套数 价格（元/平方米）

一月 7503 6991

二月 3139 7186

三月 9014 7392

四月 6532 7506

五月 8624 7410

六月 6769 7630

七月 6489 7771

八月 8351 7589

九月 6028 7561

观点

“金九银十”或将失色

      河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清：“金九银十”是市场自发形成的供销两旺季。在需求旺盛的情况下，加上开发商促销，由市场为主导形成的客观存在，它不会因为政策的变动而消失。

      星联置地副总经理李涛：新政执行后，短期内市场反应将立竿见影，“金九银十”或将失色。同时，楼市限涨令将在很大程度上限制开发商的定价自主性，楼市反应将立竿见影，第四季度的房价无论是同比还是环比都必将下降。

郑州新调控政策效果初显 9月郑州市区房价创4个月新低

      在新的调控政策面前，今年的房地产市场“金九银十”行情不在。7日，市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，9月份，郑州市区商住房累计卖了6028套，创下今年7个月来的最低；市区房价每平方米7561元，出现今年以来连续两个月房价下跌的情形。

市区商住房销量创3月份以来新低

      今年9月起，郑州市实行新的房地产调控政策，在提高购房门槛、抑制房价的同时加大市场投放量。看好今年“金九银十”行情的人士立即晴转多云。市房管局发布的9月份市区房地产数据证实了这种现实。

      数据显示，9月份，郑州市区商住房累计卖了6028套，比8月下降了27.82%,少卖2323套，平均每天卖房不足201套，比2012年同期也下降了33.68%。该销量是今年3月份以来最低的商住房月销量。如果从销售面积来看，9月份市区商住房销售面积60.02万平方米，比8月下降了30.52%，比去年同期下降了28.96%。也就是说，无论从销售套数还是销售面积来看，9月份市区商住房销量都比8月份减少了三成左右。

市区房价首现“两连跌”

      在销量“跳水”的同时，9月份市区房价也出现了下跌。当月每平方米房价为7561元，比8月份环比下跌了28元，这也是继8月份下跌之后，市区房价再次出现下跌的情形，也是今年以来市区房价首次出现连续两个月下跌的情形。

      此外，如果从今年以来市区房价的走势来看，9月份房价也创下了4个月以来的新低。

      今年5月份市区房价曾经下跌到每平方米7410元，随后6月、7月分别以每平方米7630元、7771元创出了新高。

市区商住房库存量连续7个月低于400万平方米

      数据显示，9月份，郑州市区商品房批准预售面积148.31万平方米，较8月上涨了93.84%。其中，商住房批准预售面积94.73万平方米，较8月上涨了105.32%；非住宅批准预售面积53.58万平方米, 较8月上涨了76.42%。

      截至9月底，市区商品房累计可售面积为1193.68万平方米。其中，商住房累计可售面积为394.09万平方米，连续7个月低于400万平方米；非住房累计可售面积为799.59万平方米，再创历史新高。

分析：郑州新调控政策效果初步显现

      针对9月份商品住房销量大幅下滑的情况，市住房保障和房地产管理局市场监管处处长江文静接受记者采访时分析， 9月1日，郑州市新的调控政策措施出台后，按照新要求，需要企业重新申报未售出商品住房销售价格，部分房地产开发企业目前仍处于住房价格调整阶段，尚未完成调整和申报，造成暂时无法销售；部分消费者感到市场预期相对稳定，理性购房意识有所加强，恐慌性购房现象开始缓解，这两方面的因素直接影响了9月份商品住房的销售量。

      对于9月份商品住房价格小幅下降的情形，江文静认为9月1日新的房地产市场宏观调控措施的效果已开始初步显现，随着政策效应的递增，郑州市商品住房的短暂性供求紧张局面，将在今年下半年或明年上半年逐步得到有效缓解，届时将有望呈现出供求基本平衡、价格基本稳定的良好局面。

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      郑州市住房保障和房地产管理局通报的房地产运行数据显示，9月份，郑州市区的商品房销量下滑，价格基本稳定。

      郑州市区商品房销售7447套（间），较8月下降了25.25%，较去年同期下降了24.78%。

      其中，商品住宅销售6028套（间），较8月的8351套下降了27.82%，较去年同期下降了33.68%；非住宅销售1419套（间），较8月下降了11.97%，较去年同期上涨了74.97%。

     价格上保持稳定。9月份商品房销售均价为8462元/平方米，较8月上涨了0.47%。其中，商品住宅销售均价为7561元/平方米，较8月下降了0.37%，降低28元。非住宅销售均价为11424元/平方米，较8月下降了0.48%。

二手住宅：销量有所下降 价格小涨

      二手房方面，郑州市区二手房共成交3528套（间），较8月下降了2.94%，二手房均价为6874元/平方米（以市场评估价为计算依据）。

      其中，住宅二手房共成交3463套（间），较8月下降了0.72%，较去年同期上涨了21.89%；住宅二手房均价为6783元/平方米（以市场评估价为计算依据），较8月上涨了3.54%。

说法

销量和价格双降是开发商和政策妥协的结果

    “这是意料之中的事情。”针对9月份商品住房销量大幅下滑、价格小幅下降的情况，合富辉煌房地产顾问有限公司河南分公司业务总监李广泽表示，这也是大多数开发商和政策妥协的结果。

      他说，新政出台的目的，是为了控制房价，从数据来看，9月份郑州商品住房价格下降很少，符合房管部门零增长的要求，而新政对开发商和购房者的双重影响，导致销量下滑。

   “价格零增长，一定程度上会导致一些项目推迟入市，而重新申报销售价格，也影响了不少开发商的正常销售。”他说，房价是高压线，现在是触不得的。

未来

明年上半年 有望供求平衡房价稳定

      而郑州市住房保障和房地产管理局市场监管处处长江文静则表示，9月1日，郑州市新的楼市限购政策出台后，影响了房地产市场。

“    按照住房价格控制的新要求，需要企业重新申报未售出商品住房销售价格，部分房地产开发企业目前仍处于住房价格调整阶段，尚未完成调整和申报，造成暂时无法销售。”她说

      从购房者方面来说，部分消费者感到市场预期相对稳定，理性购房意识有所加强，恐慌性购房现象开始缓解，“这些因素直接影响到9月份商品住宅的销售量。”

      对于9月份商品住房价格小幅下降，江文静认为是在5月份以来的一系列调控措施的基础上出现的结果。

    “随着政策效应的递增，我市商品住房的短暂性供应紧张局面将在今年年底或明年上半年逐步得到缓解，届时将有望呈现出供求基本平衡、价格基本稳定的良好局面。”她预计。