2014 年以来全国房地产市场行情持续低迷，房地产开发投资各项指标增速变缓，各地
商品房成交价量均出现下滑，市场供应过剩。在此背景下，多地明确放松限购，47 个限购
城市中仅一线城市及三亚未做调整。 在 9 月末，央行、银监会共同发布通知，全面放宽限贷政策，房地产调控步入新的阶段。
   2014 年第三季度国内房地产市场延续下行势头，土地市场降温，房价继续小幅下跌，
商品住宅成交量比上季度有所回升， 相比去年同期降幅收窄；市场供应量再达新高， 房企去库存压力依然较大。虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。 第四季度央行的信贷宽松政策将在各地落实贯彻，配合各地限购的松绑，或将引发楼市成交的大幅回升。
一、2014 年上半年中国房地产政策要点
1、户籍制度改革意见出台，创新体制机制推进新型城镇化。
   7 月，国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》)。《意
见》就进一步推进户籍制度改革提出 3 方面 11 条具体政策措施：
《意见》同时再度明确了未来不同城市人口调控的导向—— “能放开的放开，该控制的
控制”，这也是实现我国新型城镇化战略的重要前提,标志着进一步推进户籍制度改革开始进
入全面实施阶段。其中一个大目标就是要努力实现 1 亿左右农业转移人口及其他常住人口在
城镇落户，提速新型城镇化建设步伐，这将为楼市长期持续发展提供重大需求支撑。
2、《不动产登记暂行条例》公开征求意见
   2014 年 8 月 15 日，国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》,对全社会公开征求意见。《条例》中提出建立城乡统一的登记制度，明确了不动产登记执行部门、不动产登记信息实时共享、可以依法查房的相关主体。9 月 15 日，公开征求意见结束，社会各界对于不动产统一登记条例的出台持支持态度，并希望进一步修改完善并增强可操作性后尽快实施。不动产登记是建立房地产市场长效调控机制的重要环节，为个人住房信息联网，房地产税改革提供基础，有助于遏制房地产过热，抑制不合理的投资投机需求， 保障市场持续稳定发展。
3、多地限购政策松绑, 限购城市仅剩五城
   2014 年以来，房地产市场行情转变，成交大幅回落，部分城市供应过剩，房价回落，
当地政府逐渐对现行限购政策进行了调整。南宁、呼和浩特、海口、武汉、杭州等城市对限
购政策进行了松绑，刺激楼市购房需求。进入第三季度, 限购松绑城市继续增加，松绑力度
加大。8 月份多个城市密集放松限购，9 月份青岛、兰州、西宁、沈阳、南京、武汉、珠海、石家庄等 8 个城市对限购进行调整，其中青岛、武汉在先前定向放宽的基础上全面放开。至此，2010 年以来陆续执行限购政策的 47 个城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚未有放宽。限购松绑是为当地低迷的房地产市场注入一股强心剂，但由于限购政策主要挤出的是市场的投资、投机需求。在整体行情下行的环境下，市场预期看空，信贷偏紧，投资、投机者自然会谨慎入市，甚至会撤出市场。因此，单独的限购政策松绑仅能够在短期内让部分需求集中释放，但难以刺激持续的、大规模的市场需求，难以扭转当前市场的整体低迷形势。对多数城市而言，当前限贷对楼市需求的影响将更为显著。9 月份，以湖北、福州、青岛为首，多个省市对公积金和信贷政策作调整，通过信贷放松来刺激需求，部分省市还通过减免契税等多种手段。湖北、江西在公积金、信贷优惠的同时，均提出个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税。各地楼市在限购松绑和信贷、税收等优惠政策的合力作用下，很可能出现止跌回升的局面。
4、央行、银监会救市，放松首套房贷款利率和认定标准
   9 月 30 日，中国人民银行正式发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于
进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知明确“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。首套房“认贷不认房”界定标准显著放宽，贷款利率下限也重回 2009 年水平，购房者的购房成本的大幅降低无疑会刺激部分自住和改善型需求入市。但由于货币政策不可能大幅度放松，房价也就难以像 2009 年政府救市时那样出现大涨，各地楼市房价的变动会视具体城市房地产市场情况而定。对于二三线城市而言，楼市目前面临的最大困难仍然是去库存的
压力，所以接下来这些城市开发商的主要任务还是去库存，而不会因为放松限贷而大幅涨价。
二、2014 年上半年房地产市场走势
1、土地市场
   2014 年 1-9 月，全国 300 城市供应与成交同比均大幅下降，各类用地累计推出建设用
地面积 97867 亿平方米，较去年同期下降 17.6%，成交 77684 万平方米，同比下降 25%；楼面均价年初冲高后逐渐回落，同比涨幅收窄至 5%。第三季度，土地市场下行趋势进一步加剧，成交面积同比减少 38%，出让金同比下降 51%。从整体市场供求情况来看，土地市场依然处于低迷状态，且情况有恶化趋势，尤其 9 月土地成交触底，成交面积为近年来单月最低，企业拿地热情持续下降。
从代表城市成交情况来看，2014 年第三季度，11 个重点城市共成交土地 2894.8 万平
方米，较去年同期减少 24.6%；成交额 1744.1 亿元，同比下降 26.3%。其中，一线城市土地成交价量同比均出现萎缩，二线城市成交面积同比减少 26.7%，而出让金同比上涨 11.5%。与上半年的情况相比，第三季度重点城市土地总出让金同比增速由正增长转为负增长 。
2、商品住宅市场
   供应——市场供应持续走高，开发商去库存压力增大
   受 2013 年房地产的上涨行情影响，开发商大规模建设商品房，致使在今年成交低迷的
环境下市场供应规模依然出现了上升。 2014 年第三季度， 20 个代表城市住宅累计批准上市面积达 5131 万 万平方米， 环比增加 2.4%。 1-9 月累计供应量达到 13061 万平方米， 月均供应量为 1451 万平方米，处于近五年同期最高水平，开发商去库存压力进一步加大。成交量——第三季度成交面积环比回升，同比降幅收窄2014 年第三季度，在限购、信贷政策调整、房企加大推盘促销推动下，市场成交较二季度有所回升，但相比去年同期仍有较大差距。据中国房地产指数系统初步数据统计， 第三季度 42 个主要城市成交商品住宅约 6073 万平方米，环比二季度增长 5.3%， 同比下降 12.7%，降幅较上季度收窄 2.8 个百分点。从各类城市来看，2014 第三季度一线城市成交面积环比减少 1.4%，二线城市环比增长6.7%，三线城市环比增长 6.7%.2014 第三季度各类城市成交量较去年同期均有所回落，其中一线城市降幅
最大，月均成交量为 50 万平方米，同比大幅下降 27.7%；二线代表城市月均成交量为 61 万平方米，同比下降 12.6%；三线代表城市同比下降 11.7%。
三.中国房地产市场展望
   2014 年以来全国房地产市场行情持续低迷，房地产开发投资各项指标增速变缓，各地
商品房成交价量均出现下滑，市场供应过剩。2014 年三季度国内房地产市场延续下行势头，土地市场降温，房价继续小幅下跌，商品住宅成交量比上季度有所回升，但相比去年同期下降幅度仍比较大。在此背景下，多地明确放松限购，47 个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。在 9 月末，央行、银监会共同发布通知，全面放宽限贷政策，房地产调控步入新的阶段。
政策走向
   第三季度末央行抛出重磅通知，2011 年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策大
幅松绑。近年来新增贷款变化和利率调整对房地产市场起到了重要影响，在 2014 年市场下
行、 各城市相继取消限购的背景下，此次放宽无疑将极大刺激市场需求，增强市场交易信心。
   第四季度全国各地将落实央行的信贷宽松政策，同时部分的城市会对限购政策进行第二轮、
第三轮调整，继续放松入市限制。限购、限贷等手段在逐渐退出，而保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进，不断完善。未来的房地产市场调控手段将更趋于长
效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。
市场走势
   年尾销售旺季加上限购、信贷宽松政策，市场成交短期内或将大幅回升。第三季度楼
市成交呈现价跌量涨的走势，虽然成交量同去年同期相比仍远远不足，但比上季度有所回升。一方面是开发商降价走量，加大促销力度， 另一方面地方调控政策松绑也会释放了部分市场需求。 第四季度宽松的市场、 政策利好环境还将持续，央行在 9 月底还出台了重要的救市措施，放松首套房贷款利率和认定标准，第四季度将在各地落实，届时很可能会大规模释放市场需求，促进成交量短期内大幅回升。
价格方面，市场供应依旧过剩，房价难大涨。供应过剩成为 2014 年楼市的重大问题，
这在第三季度进一步扩大，市场供应达到近几年新高。 在去库存压力不断加大的情况下， 采取小幅降价快速走量将是大部分开发商第四季度的销售策略。